Beleggen in vastgoed in Dubai klinkt aantrekkelijk, maar veel Nederlandse beleggers vragen zich af: hoeveel eigen geld heb je nu écht nodig om te starten? En wat kun je verwachten qua bijkomende kosten, aanbetalingen en financiering?
In dit artikel geven we een eerlijke en praktische uitleg over de minimale eigen inleg voor het kopen van vastgoed in Dubai, met actuele bedragen en realistische scenario’s. We gaan uit van zowel off-plan als bestaande bouw.
Wat kost een instapwoning in Dubai?
De vastgoedprijzen in Dubai lopen sterk uiteen, afhankelijk van de wijk, het type woning en of je off-plan koopt of bestaande bouw.
Gemiddelde instapprijzen anno 2025:
| Type woning | Gemiddelde prijs in euro’s |
|---|---|
| Studio (JVC, Arjan) | Vanaf €110.000 tot €140.000 (bekijk hier) |
| 1-slaapkamer (JVC, Arjan, Business Bay) | €130.000 tot €200.000 (bekijk hier) |
| Luxe 1-slaapkamer (Downtown, Marina) | €250.000 tot €350.000 |
Voor dit artikel nemen we een studio van €120.000 als rekenvoorbeeld.
Koop je off-plan of bestaande bouw?
Het type aankoop maakt een groot verschil voor de hoeveelheid eigen geld die je nodig hebt.
1. Off-plan aankoop
Je koopt een woning in aanbouw en betaalt in termijnen. Je hoeft dus niet het hele bedrag in één keer te voldoen.
Meestal werkt het zo:
- 10% bij ondertekening koopcontract
- 30% tot 40% in termijnen tijdens de bouw
- 50% bij oplevering (soms later bij een post-handover plan)
Bij sommige ontwikkelaars zijn ook post-handover payment plans mogelijk, waarbij je na oplevering nog 1 tot 3 jaar in termijnen betaalt.
Minimale eigen inleg voor off-plan:
- 10% aanbetaling: €12.000
- DLD kosten (4%): €4.800
- Registratiekosten: €160
- Reserveringskosten of administratie: €1.000 tot €2.000
Totaal minimaal vereist eigen geld bij start: ongeveer €18.000 tot €20.000
Let op: je moet ook de tussentijdse bouwtermijnen kunnen betalen. Vaak gaat het om 5% tot 10% elke paar maanden. Bij off-plan aankopen betaald de ontwikkelaar de makelaarscourtage.
2. Bestaande bouw
Bij een bestaande woning betaal je het volledige bedrag bij overdracht. Je hebt dan dus direct meer eigen vermogen nodig, tenzij je een hypotheek kunt krijgen.
Minimale vereiste eigen geld bij bestaande bouw:
- 100% van de koopprijs: €120.000
- DLD kosten (4%): €4.800
- Makelaarscourtage (2%): €2.400
- NOC fee: ±€1.000
- Trustee office kosten: €160
Totaal: ongeveer €128.000
Je hebt dus veel meer eigen geld nodig bij bestaande bouw als je zonder financiering koopt. Hypotheken zijn voor buitenlanders mogelijk, maar niet vanzelfsprekend (meer daarover verderop).
Welke bijkomende kosten moet je niet vergeten?
Naast de aankoopprijs zijn er een aantal kosten die vaak worden vergeten, maar wel direct invloed hebben op je cashflow.
Bijkomende kosten:
- Meubilering (bij verhuur): €5.000 tot €15.000, afhankelijk van type woning
- Service charges (jaarlijks): gemiddeld 10 tot 25 AED per sqft
- Airbnb licentie (bij short stay): ±€1.200 per jaar
- Verzekering: ±€200 per jaar
- Onderhoudsbuffer: verstandig om €1.000 tot €2.000 te reserveren
Is financiering mogelijk?
Ja, maar alleen onder bepaalde voorwaarden. De meeste Dubai banken verstrekken alleen hypotheken aan mensen met een Emirates ID of aan niet-ingezetenen met voldoende inkomen en solide kredietprofiel.
Voorwaarden voor non-resident hypotheek:
- Minimale inbreng: 50% eigen geld
- Maximaal 50% financiering
- Minimale aankoopwaarde: vaak vanaf €150.000
- Vaste rente: ±5% tot 7% per jaar
- Looptijd: 15 tot 25 jaar
- Documentatie: loonstroken, belastingaangiftes, bewijs van spaargeld
Een hypotheek aanvragen als Nederlander zonder verblijf in de VAE kan dus, maar is omslachtig en relatief duur. De meeste beleggers kiezen daarom voor aankoop met eigen vermogen of met een combinatie van lening in Nederland (via holding) en cash.
Zijn er creatieve structuren?
Sommige ontwikkelaars bieden flexibele payment plans waarbij je na oplevering nog 1 tot 3 jaar in termijnen betaalt. Dit kan interessant zijn voor beleggers die huurinkomsten willen gebruiken om de resterende termijnen te voldoen.
Let op: je krijgt pas de title deed nadat het volledige bedrag is betaald. Tot die tijd blijft het juridisch een voorwaardelijke koop.
Samenvatting: hoeveel heb je écht nodig?
Off-plan aankoop:
- Start vanaf ongeveer €18.000 tot €20.000 eigen geld
- Daarna betalingen in termijnen
- Volledig eigendom pas bij afronding betaling
Bestaande bouw:
- Totaal benodigd: €128.000 of meer
- Volledig bedrag ineens nodig
- Snellere verhuurmogelijkheden, directe opbrengst
Off-plan is toegankelijker qua instapbedrag, maar vergt planning en discipline. Bestaande bouw vraagt meer kapitaal, maar geeft ook sneller rendement. Je keuze hangt af van jouw beleggingshorizon, budget en doelstelling.
Wil je weten welk scenario het beste bij jou past? Wij kunnen je in contact brengen met erkende Nederlandse makelaars die je persoonlijk begeleiden bij het plannen en financieren van jouw vastgoed in Dubai.