Een vraag die steeds vaker opduikt bij off-plan kopers in Dubai en Abu Dhabi: wat gebeurt er met mijn contract als de bouwkosten stijgen door de blokkade van de Straat van Hormuz? Kun je zomaar een e-mail krijgen dat je 10% of 15% extra moet betalen vanwege “de situatie”? Het korte antwoord is nee, maar de praktijk kan ingewikkelder zijn. Dit moet je weten over je rechten als off-plan koper.
De zorgen zijn begrijpelijk. Als de Straat van Hormuz geblokkeerd blijft, kunnen bouwmaterialen duurder worden en toeleveringsketens verstoord raken. Ontwikkelaars zien hun kosten stijgen en zouden die kosten graag doorberekenen aan kopers. Maar mogen ze dat zomaar doen?
Je prijs kan alleen worden aangepast als dat in je contract staat
Het belangrijkste document is je SPA, je Sale and Purchase Agreement. Daarin staan alle afspraken tussen jou en de ontwikkelaar, inclusief de prijs en de voorwaarden waaronder die prijs eventueel kan worden aangepast. Als er geen duidelijke clausule in staat die prijsaanpassingen toestaat, mag een ontwikkelaar de prijs niet zomaar verhogen.
Een ontwikkelaar kan niet simpelweg een e-mail sturen met de boodschap: gezien de situatie met Iran, begrijp je vast wel dat we 10% extra moeten vragen. Dat is niet hoe contractrecht werkt. Je hebt een overeenkomst getekend voor een bepaald bedrag, en aan die overeenkomst moet de ontwikkelaar zich houden.
Dat betekent niet dat het nooit geprobeerd zal worden. Er zullen ongetwijfeld ontwikkelaars zijn die het gewoon proberen. Ze sturen een officieel ogende e-mail, verwijzen naar overmacht en de oorlog met Iran, en hopen dat kopers akkoord gaan. Maar als jij terugmailt met de mededeling dat dit niet in je SPA staat, is dat in principe het einde van de discussie.
In theorie kan een rechter bepalen dat er sprake is van overmacht, waardoor contractvoorwaarden kunnen worden aangepast. Maar dat moet per geval worden beoordeeld en vereist een gang naar de rechtbank. Dat kost tijd en geld, voor beide partijen. De meeste ontwikkelaars zullen die moeite niet nemen als ze weten dat hun zaak zwak staat.
Waar ontwikkelaars wel op kunnen besparen
Als ontwikkelaars de prijs niet kunnen verhogen maar wel met hogere kosten te maken krijgen, zoeken ze andere manieren om de marges te beschermen. En dat is waar je als koper alert op moet zijn. Ze besparen op materiaalkeuze, op de bouwplaats zelf, op het aantal werknemers en op alles waar ze kunnen snijden zonder direct contractbreuk te plegen.
Het resultaat kan zijn dat je appartement of villa bij oplevering niet de kwaliteit heeft die je verwachtte. De tegels zijn net iets goedkoper, de afwerking net iets minder verzorgd, de apparatuur net een stapje lager dan de showroom suggereerde. Dit zijn moeilijke discussies om te voeren, vooral als het gaat om subtiele verschillen die lastig te bewijzen zijn.
Als je contract specifieke bepalingen bevat over materialen en specificaties, moet je bij oplevering extra goed opletten of alles klopt. Maak foto’s, vergelijk met de oorspronkelijke specificaties en documenteer eventuele afwijkingen. Als er significant is afgeweken van wat is beloofd, heb je een basis om bezwaar te maken.
Wat in elk geval niet kan, is dat een ontwikkelaar zomaar zegt: door de blokkade van de Straat van Hormuz moet je 15% extra betalen. Dat mag niet zonder contractuele basis. Als je zo’n bericht ontvangt, laat je dan adviseren voordat je akkoord gaat of betaalt. Een korte check van je contract kan je duizenden euro’s besparen.
De situatie is onzeker en niemand weet precies hoe lang de huidige spanningen duren of wat de economische gevolgen zullen zijn. Maar je contractuele rechten blijven staan, ongeacht de geopolitieke omstandigheden. Ken je rechten, lees je SPA goed door en laat je niet onder druk zetten door vage verwijzingen naar overmacht.