Het is bijna een maand sinds de eerste aanval vanuit Iran. Nieuwe transacties zijn gedaald, het aantal aanvragen is gedaald en off-plan verkopen zijn gedaald. Niet alles is volledig gestopt, maar de markt bevindt zich in een vreemde tussenfase waarin iedereen wacht om te zien waar het naartoe gaat. De vraag die iedereen bezighoudt: komen er echte distressed deals, en hoe laag zullen de prijzen zakken?
Voor makelaars die normaal gesproken meer dan 100 nieuwe aanvragen per maand ontvangen, is het volume en type aanvragen de beste graadmeter voor de markt. En die graadmeter laat twee opvallende groepen zien die momenteel domineren. Geen van beide zijn verkopers die in paniek hun bezit willen dumpen.
Kopers jagen op distressed deals die niet bestaan
De eerste grote groep bestaat uit kopers die op zoek zijn naar distressed deals. Ze willen profiteren van de onzekerheid en hopen dat verkopers in paniek raken. Maar de meeste verzoeken zijn ronduit onrealistisch. Kopers vragen om 20% tot 30% onder de originele prijs. Na slechts drie weken crisis is dat niet hoe de markt werkt.
Verkopers die al overbelast waren vóór de aanvallen en toen al een probleem hadden, hebben nu inderdaad een groter probleem. Maar er is geen grote toename van verkopers die onder de marktprijs of in distress willen verkopen. De meeste off-plan investeerders zijn verstandig, niet overbelast en altijd bereid om te wachten tot oplevering. Ze hebben de middelen beschikbaar om tot die tijd te blijven betalen.
Stel je bent vroeg in je betalingsplan en hebt pas 15% betaald, met slechts 5% verschuldigd dit jaar. Als je dan 10% onder de originele prijs verkoopt, loop je weg met niets. Logica staat simpelweg niet toe dat verkopers de kortingen geven waar kopers om vragen. Je kunt niet verkopen voor minder dan je hebt betaald als je nog maar een fractie hebt ingelegd.
Abu Dhabi heeft 1,7 biljoen dollar aan beheerd vermogen. De overheid bezit de banken en de ontwikkelaars. Ze hebben de financiële macht om de economie te beschermen en opnieuw op te starten, en om liquiditeit in het systeem te pompen als dat nodig is via hypotheken en opleveringsbetalingen door het bankensysteem. Dat vangnet bestaat, en dat weten investeerders.
Kleine ontwikkelaars verhogen commissies fors
De tweede opvallende groep, en een die verrassend snel is opgedoken, zijn kleine off-plan ontwikkelaars die contact opnemen met makelaars en de commissies significant verhogen. Sommigen bieden nu 10% commissie aan om appartementen te verkopen. Dat is uitzonderlijk hoog.
Dit zijn niet de grote ontwikkelaars, niet de overheidsgerelateerde partijen zoals Emaar, Nakheel of Aldar. Het zijn de kleinere spelers. Ze doen dit zodat de geadverteerde prijs hetzelfde blijft en eerdere kopers niet merken dat er effectief een korting wordt gegeven. De korting gaat naar de makelaar in plaats van openlijk naar de koper.
Waarom doen ze dit? Sommige van deze ontwikkelaars zijn mogelijk overbelast op grond die ze hebben verworven tegen prijzen die vóór de aanvallen al niet logisch waren, en nu helemaal niet meer. Ze moeten verkopen om cashflow te genereren, maar willen geen officiële prijsverlaging doorvoeren die hun eerdere kopers zou benadelen en hun reputatie zou schaden.
Het is een signaal dat bepaalde delen van de markt onder druk staan, maar het is geen bewijs van wijdverspreide distress. De grote, overheidsgerelateerde ontwikkelaars doen dit niet. Zij hebben de financiële reserves om een rustige periode uit te zitten zonder wanhopige maatregelen.
De verwachting is dat er betere betalingsplannen komen van ontwikkelaars in de komende maanden. Sommige verkopers zullen mogelijk in paniek raken en verkopen. Maar voor echte distressed sales is het nog te vroeg. De aanvallen gebeurden pas drie weken geleden en niemand zou al betalingen verschuldigd hebben die ze niet kunnen doen.
We weten nog niet of grote distressed deals zullen komen en hoe laag de prijzen zullen zakken. De markt bevindt zich in een afwachtende fase waarin iedereen probeert te begrijpen waar het naartoe gaat. Kopers die nu 30% korting vragen, zijn te vroeg. Verkopers die nu in paniek verkopen, zijn waarschijnlijk te vroeg. De echte test komt over een paar maanden, wanneer betalingstermijnen verstrijken en de werkelijke financiële druk zichtbaar wordt.