Investeren in vastgoed in Dubai biedt niet alleen aantrekkelijke rendementen en groeipotentieel, maar ook aanzienlijke belastingvoordelen. Deze voordelen maken Dubai tot een van de meest fiscaal vriendelijke locaties ter wereld voor buitenlandse investeerders.
In dit artikel bespreken we hoe vastgoed in Dubai fiscaal behandeld wordt, wat dit betekent voor Nederlandse en Belgische beleggers en waarom het essentieel is om altijd een fiscaal specialist te raadplegen.
Vastgoed in Dubai valt in box 3
Wanneer je als Nederlands ingezetene investeert in vastgoed in Dubai als privépersoon, dan wordt dit vastgoed aangemerkt als onderdeel van je box 3 vermogen. Box 3 is de categorie in de Nederlandse inkomstenbelasting die gaat over inkomen uit sparen en beleggen. Dit betekent dat je jouw vastgoed in Dubai, net zoals je spaargeld of beleggingen, moet opgeven bij je jaarlijkse belastingaangifte in Nederland.
De Nederlandse Belastingdienst kijkt naar de waarde van het vastgoed op 1 januari van het belastingjaar. Over het totale box 3 vermogen wordt een fictief rendement berekend, waarover vervolgens belasting wordt geheven. Dit gebeurt onafhankelijk van de werkelijke huurinkomsten die je ontvangt.
Wat er in dit artikel wordt behandeld
Belastingverdrag Nederland en de Verenigde Arabische Emiraten (VAE)
Nederland heeft een belastingverdrag afgesloten met de Verenigde Arabische Emiraten (VAE), waaronder Dubai valt. Dankzij dit verdrag worden dubbele belastingen voorkomen. Dit betekent concreet:
- De huurinkomsten uit vastgoed in Dubai worden in principe belast in het land waar het vastgoed is gelegen: dus Dubai.
- Vermogenswinsten, zoals waardestijgingen bij verkoop van een pand, worden ook belast in Dubai.
Aangezien Dubai op dit moment (2025) géén belasting heft op huurinkomsten of vermogenswinst bij verkoop van vastgoed, profiteer je als investeerder van een netto rendement zonder lokale belastingdruk.
Aangifteplicht in Nederland
Ondanks dat Dubai 0% belasting heft op huurinkomsten en meerwaarde, moet je als Nederlandse belastingplichtige het vastgoedbezit in Dubai wél opgeven in je Nederlandse belastingaangifte in box 3. Ook als je geen belasting hoeft te betalen in Dubai, blijft de aangifteplicht in Nederland bestaan.
Naast het vastgoed zelf, moet je ook bankrekeningen in Dubai waarop huurinkomsten worden gestort, vermelden in je aangifte. Het saldo op 1 januari telt namelijk mee voor het box 3 vermogen.
Deze transparantie is verplicht, en de Nederlandse fiscus beschikt inmiddels over internationale data-uitwisseling met de VAE.
Vrijstellingen en aftrekposten
Gelukkig zijn er enkele vrijstellingen en aftrekposten die de belastingdruk in Nederland kunnen verlagen:
- In 2025 geldt een heffingsvrij vermogen van € 57.000 per persoon, of € 114.000 voor fiscale partners. Tot dit bedrag betaal je geen belasting over je vermogen in box 3.
- Heb je een hypotheek afgesloten voor je vastgoed in Dubai? Dan mag je deze schuld in mindering brengen op de waarde van het vastgoed.
Let wel op: deze hypotheek moet aantoonbaar zijn en de lening mag niet afkomstig zijn van jezelf (bijvoorbeeld via een eigen BV).
Controle en handhaving door de Belastingdienst
De Belastingdienst is de afgelopen jaren actiever geworden in het controleren van buitenlands vermogen. In 2022 ontving de fiscus data van het Dubai Land Department waaruit bleek dat honderden Nederlanders vastgoed bezitten in Dubai.
Op basis hiervan zijn inmiddels informatieverzoeken en navorderingen verzonden aan belastingplichtigen die hun bezit niet hadden opgegeven.
Geef je buitenlandse vastgoed niet op, dan loop je risico op:
- Navorderingsaanslagen met rente
- Vergrijpboetes die kunnen oplopen tot 150% van de verschuldigde belasting
- Strafrechtelijke vervolging bij opzettelijke verzwijging
Inkeren en regulariseren
Heb je in het verleden vastgoedbezit in Dubai niet aangegeven, dan kun je overwegen om vrijwillig te ‘inkeren’. Dit betekent dat je zelf contact opneemt met de Belastingdienst om je eerdere aangiftes te corrigeren. Inkeren wordt vaak beloond met lagere boetes, zeker als er nog geen informatieverzoek is ontvangen.
Laat je hierbij altijd begeleiden door een fiscaal jurist of belastingadviseur.
Lokale belastingen in Dubai
Dubai is een van de weinige plaatsen ter wereld waar geen inkomstenbelasting, vermogensbelasting, schenkbelasting of erfbelasting geldt voor particulieren. Wel gelden er enkele andere fiscale verplichtingen:
- Omzetbelasting (BTW): 5% op bepaalde goederen en diensten
- Winstbelasting: sinds 2023 geldt een winstbelasting van 9% op bedrijfswinsten boven AED 375.000 (ongeveer € 95.000). Dit geldt voor ondernemingen en freelancers.
- Toeristenbelasting: 10% op hotelovernachtingen en korte verhuur
Deze belastingen zijn echter niet van toepassing op particuliere vastgoedbeleggingen die passief verhuurd worden aan lange termijn huurders.
Freezones en zakelijk vastgoed
Voor bedrijven gelden andere fiscale regels. Bedrijven in zogenaamde freezones kunnen onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld blijven van de 9% winstbelasting. Dit geldt bijvoorbeeld als:
- Het bedrijf geen economische activiteiten uitvoert op de lokale markt
- Het grootste deel van de omzet afkomstig is van internationale klanten
- Het bedrijf fysiek gevestigd is binnen een erkende freezone met een geldige bedrijfslicentie
Substance vereisten en belastingverdrag
Wil je als ondernemer of belegger profiteren van de belastingverdragen van Dubai, dan moet er voldoende ‘substance’ aanwezig zijn. Dat betekent dat je daadwerkelijke activiteiten moet uitvoeren in Dubai, bijvoorbeeld via personeel, kantoorruimte of actieve bedrijfsvoering. Een brievenbusfirma voldoet niet meer aan de eisen voor verdragsbescherming.
Daarnaast is het goed om te weten dat natuurlijke personen zelden als inwoner van Dubai worden erkend onder het belastingverdrag met Nederland, tenzij ze een Emirati nationaliteit hebben. Dit heeft gevolgen voor de toepassing van verdragsvoordelen op bijvoorbeeld dividend of vermogenswinstbelasting uit Nederland.
Fiscaliteit bij emigratie naar Dubai
Verhuis je als ondernemer of belegger definitief naar Dubai, dan heeft dit fiscale gevolgen:
- Bij emigratie legt Nederland vaak een conserverende aanslag op over aanmerkelijk belang, pensioenreserves en box 3 bezittingen
- Er is verplichte zekerheidstelling voor emigratie buiten de EU
- Bij vestiging in Dubai moet je minimaal 2 dagen per jaar fysiek aanwezig zijn om als inwoner te gelden
Voor inkomen dat je in Nederland blijft ontvangen, zoals dividend uit een Nederlandse BV, kan alsnog belasting worden geheven. Zorg daarom voor een correcte structuur voorafgaand aan emigratie.
Disclaimer
Let op: fiscale regelgeving verandert regelmatig en iedere situatie is uniek. Dit artikel biedt algemene informatie, maar vormt geen persoonlijk belastingadvies. Wij adviseren je om altijd een fiscaal specialist in te schakelen met ervaring in internationaal en vastgoedgericht belastingrecht.
Wil je meer weten over de fiscale gevolgen van investeren in vastgoed in Dubai? Neem contact op met onze experts voor een vrijblijvend adviesgesprek.
