Waarom wordt vakantieverhuur in Europa minder aantrekkelijk?

De dagen van onbeperkt vakantiehuizen verhuren in Zuid-Europa lijken geteld. Steeds meer landen en steden leggen strengere regels op, van vergunningen tot toestemming van de VvE. Voor investeerders betekent dat meer onzekerheid en minder rendement. Waar je vroeger simpelweg een woning kocht en die aan toeristen verhuurde, moet je nu eerst door een woud van voorwaarden. In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen in Spanje, Portugal en Griekenland op een rij. En we kijken wat die betekenen voor jouw plan om een vakantiehuis in Europa te kopen.

Het beeld is duidelijk: Europese overheden willen massatoerisme beperken en de woningmarkt beschermen. Dat doen ze niet alleen met nieuwe regels, maar ook door bestaande vergunningen in te trekken of te laten vervallen bij verkoop. Voor jou als koper is dat een risico dat je niet mag onderschatten. Want je koopt misschien een prachtig huis, maar niet automatisch het recht om er geld mee te verdienen. Hieronder lees je per land wat er speelt, en waarom veel beleggers zich afvragen of Europa nog wel de juiste plek is.

Spanje: eerst kopen, dan pas toestemming vragen

In Spanje is de vakantieverhuur al langer aan banden gelegd, maar sinds vorig jaar is er een nieuwe hobbel bijgekomen. Koop je een woning in een gemeenschap van eigenaren (VvE), zoals veel appartementen in Estepona, dan heb je voor toeristische verhuur toestemming nodig van drie vijfde van de eigenaren. Dat betekent dat je eerst het pand koopt, en daarna pas hoort of je het mag verhuren aan vakantiegangers. Die stemming kan maanden duren, en de uitslag is niet gegarandeerd. Veel kopers realiseren zich pas na de overdracht dat hun businessplan op losse schroeven staat.

Voor bestaande verhuurders valt de nieuwe regel vaak buiten de boot: wie al een vergunning had, mag meestal doorgaan. Maar voor nieuwe investeerders is het een ander verhaal. Bovendien kan de VvE regels strenger maken dan de wet. Het is dus niet alleen de overheid die bepaalt, maar ook je buren. Zonder hun goedkeuring kun je niet rendabel verhuren. Daarom is het cruciaal om vóór de aankoop zwart op wit te hebben wat de VvE toestaat. Een makelaar die zegt dat het wel goedkomt, is niet genoeg.

Portugal: 10.000 vergunningen ingetrokken in een jaar

Portugal heeft de teugels flink aangehaald. Eind vorig jaar waren er ruim 10.000 verhuurvergunningen ingetrokken, en alleen al in Lagos, in de Algarve, ging het om een kwart van alle vergunningen in die gemeente. De redenen lopen uiteen, maar vaak gaat het om het niet naleven van verplichtingen, zoals een verplichte verzekering. Wie een fout maakt, is zijn vergunning direct kwijt. Daarnaast liggen veel vergunningen stil: ze bestaan nog op papier, maar de eigenaar verhuurt niet meer actief. De overheid ruimt die nu op.

Voor investeerders betekent dit dat het kopen van een woning met een bestaande vergunning geen zekerheid biedt. Je moet kunnen aantonen dat je aan alle voorwaarden voldoet, en dat kan per gemeente verschillen. De controle is strenger geworden. Bovendien is de trend duidelijk: Portugal wil minder toeristische verhuur in bepaalde gebieden, vooral waar de druk op de woningmarkt hoog is. Wie een huis koopt in de Algarve of Lissabon, moet rekening houden met een overheid die actief handhaaft. Een vergunning is geen blijvend bezit.

Griekenland: geen nieuwe vergunningen in Athene en Thessaloniki

In Griekenland is de situatie nog strikter. In het centrum van Athene en Thessaloniki mogen sinds vorig jaar geen nieuwe vakantieverhuurvergunningen worden afgegeven. De stop liep eerst tot eind 2026, maar de regering heeft aangekondigd dat hij doorloopt tot eind 2027. Thessaloniki deed in juli mee. Wie nu een woning koopt in deze steden, kan dus niet beginnen met toeristische verhuur, ook al is het pand er perfect voor. De overheid houdt bovendien populaire eilanden zoals Santorini in de gaten, waar mogelijk soortgelijke maatregelen volgen.

Een extra risico zit in de overdracht. Verkoopt een eigenaar zijn woning, dan vervalt de bestaande vergunning. De nieuwe eigenaar mag niet opnieuw beginnen zolang de stop loopt. Je koopt dus wel het huis, maar niet het recht om te verhuren. Dat heeft twee gevolgen: je mist direct huurinkomsten, en bij doorverkoop zal een volgende koper ook minder bieden omdat hij hetzelfde probleem heeft. Zo ontstaat een neerwaartse spiraal. Griekenland laat zien dat zelfs een bestaande vergunning geen garantie is voor de toekomst.

Europa en verhuurplatforms gaan gegevens controleren

Sinds mei speelt de Europese Unie ook een rol. Platforms zoals Airbnb en Booking moeten de registratie van verhuurders controleren en gegevens delen met de overheid. De EU verbiedt vakantieverhuur niet, maar wil vooral zicht krijgen op wie er verhuurt en waar. Voor jou betekent dat meer administratie en minder privacy. Als je je vergunning niet op orde hebt, kan het platform je advertentie blokkeren of je gegevens melden. De maandelijkse rapportageplicht maakt het bijna onmogelijk om onder de radar te verhuren.

Deze maatregel geldt voor alle lidstaten, dus ook voor Spanje, Portugal en Griekenland. Het maakt vakantieverhuur transparanter, maar ook bureaucratischer. Wie dacht dat hij in een Europees land zonder vergunning snel kon verhuren, komt bedrogen uit. De richting is duidelijk: overheden willen controle, en platforms moeten daaraan meewerken. Voor een belegger betekent dit dat je niet alleen met de lokale regels te maken hebt, maar ook met Europese rapportageverplichtingen. Dat is een extra laag risico die je vooraf moet inprijzen.

Wat dit betekent voor jouw aankoopplannen

De boodschap is helder: Europa is prachtig voor vakanties, maar als investeerder stap je in een markt die niet verder wil. De regels worden strenger, niet soepeler. Wie vandaag een vakantiehuis koopt zonder de kleine lettertjes te lezen, loopt het risico dat hij straks een woning heeft die hij niet mag verhuren. Zelfs als je van plan bent om er zelf te zitten, verandert dat weinig aan de waardeontwikkeling. Een huis zonder verhuurvergunning is minder waard dan een huis met.

Daarom is due diligence belangrijker dan ooit. Controleer voor aankoop of je nog nieuw mag verhuren, wat de VvE zwart op wit zegt, en of de vergunning geldig blijft na overdracht. Laat je niet leiden door verhalen van makelaars of verkopers. Als die zekerheden ontbreken, kun je beter verder kijken. Misschien naar markten waar de regels voorspelbaarder zijn en waar investeren in vastgoed nog wordt aangemoedigd. Vergelijk je opties, ook buiten Europa.