De flipping markt in Dubai is aan het sterven. Een paar jaar geleden kochten mensen op een lancering, hadden ze geluk om een villa te bemachtigen en verkochten ze die snel met winst door. Dat gebeurt nu niet meer. Steeds meer off-plan kopers proberen hun contracten te verkopen voor minder dan ze hebben betaald, gewoon om een deel van hun geld terug te krijgen. Dit artikel was geschreven voor de recente geopolitieke spanningen, en die hebben de situatie alleen maar relevanter gemaakt.
Een off-plan resale deal is wanneer een investeerder die drie maanden of zelfs drie jaar geleden van de ontwikkelaar kocht, het contract verkoopt onder de prijs die hij heeft betaald. Geen winst, alleen proberen om wat geld terug te krijgen, wat betekent dat ze geld gaan verliezen. Er zijn geen officiële statistieken over, maar elke makelaar die langer dan twee jaar in Dubai werkt, zal bevestigen dat deze deals steeds vaker voorkomen. Zelfs in goede wijken zijn er nu opties beschikbaar nabij de originele prijs.
Het aantal lanceringen is geëxplodeerd
De eerste reden waarom originele prijs resales toenemen is simpel: er zijn veel meer lanceringen dan voorheen. In 2022 werden er 41.700 off-plan woningen verkocht. In 2025 sprong dat naar 131.000. Dat is 3,1 keer zoveel, oftewel 361 off-plan woningen per dag die worden verkocht.
Waarom zou iemand een premium betalen voor jouw onafgebouwde woning als ze volgende week gewoon bij de ontwikkelaar kunnen kopen? Er is geen schaarste meer aan off-plan opties. Elke week zijn er nieuwe lanceringen, nieuwe projecten, nieuwe kansen om direct bij de bron te kopen. Dat ondermijnt de hele basis van de flipping strategie, die afhankelijk was van beperkt aanbod en hoge vraag.
De tweede factor is het hoge kapitaal dat nodig is voor een overdracht. Ontwikkelaars eisen nu veel grotere betalingen voordat ze een resale toestaan. Emaar vereist dat 50% van de originele prijs is betaald. Meraas en Nakheel zitten doorgaans op 40%. Dat was vroeger lager. Dat betekent dat je als koper van een resale veel cash vooraf nodig hebt, plus een premium voor iets waar je nog jaren niet in kunt wonen.
Daarbovenop komt meer kant-en-klaar aanbod op de markt. Met meer opgeleverde woningen voelen eindgebruikers minder druk om off-plan resales te kopen. Ze kunnen gewoon wachten op iets dat al af is, waar ze direct in kunnen trekken, zonder bouwrisico en zonder onzekerheid over opleverdatum.
Strengere betalingsplannen en extra kosten drukken de markt
Na Covid boden ontwikkelaars aantrekkelijke post-handover betalingsplannen of 50/50 verdelingen aan. Nu, met sterkere off-plan vraag, vragen de grote ontwikkelaars meer betalingen tijdens de bouw. Dat betekent dat een koper niet alleen meer cash nodig heeft om jouw contract over te nemen, maar ook meer cash moet hebben om de betalingen tijdens de bouw te blijven doen.
Die combinatie maakt resales minder aantrekkelijk. De koper moet een premium betalen bovenop wat jij hebt betaald, moet voldoen aan de minimale betalingsvereisten van de ontwikkelaar, en moet vervolgens de rest van het betalingsplan kunnen volgen. Dat zijn veel financiële hobbels die vroeger niet bestonden of veel lager waren.
De vijfde factor zijn de kosten. Als je off-plan koopt via een makelaar, betaalt de ontwikkelaar de commissie. Maar als je een off-plan resale koopt, moet je ook de makelaar 2% betalen. Dat klinkt misschien niet veel, maar bij een woning van 2 miljoen dirham (ongeveer 500.000 euro) is dat 40.000 dirham (ongeveer 10.000 euro) extra. Mensen vinden het gewoon vervelend om die kosten te betalen als ze weten dat ze bij een nieuwe lancering niets hoeven te betalen aan de makelaar.
Off-plan kopers die al worstelden met betalingen en kochten met de intentie om te flippen, komen nu onder nog meer druk te staan. De combinatie van meer aanbod, hogere kapitaalvereisten, strengere betalingsplannen en extra kosten maakt het steeds moeilijker om met winst te verkopen voor oplevering.
De les voor kopers is duidelijk: koop geen off-plan met de aanname dat je het snel kunt doorverkopen met winst. Die strategie werkte in een andere markt, met minder aanbod en soepelere voorwaarden. De huidige markt is fundamenteel anders, en wie dat niet erkent, loopt het risico om vast te zitten aan een contract dat ze niet kwijt kunnen of alleen met verlies kunnen verkopen.