Steeds meer Nederlandse ondernemers kijken naar Dubai als investeringsbestemming voor vastgoed. Een veelgestelde vraag is of je vastgoed in Dubai kunt kopen via je Nederlandse holding.
Dit lijkt op het eerste gezicht logisch, maar in de praktijk werkt het anders dan in Nederland.
In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat er wel en niet mogelijk is. We bespreken de verschillende structuren, de fiscale aandachtspunten en de praktische voordelen en nadelen.
Raadpleeg altijd een financieel adviseur of accountant voor jouw persoonlijke situatie.
Vastgoed kopen in Dubai met je Nederlandse holding: de basis
In Nederland is het heel gebruikelijk om vastgoed op de balans van je holding te zetten. Je koopt dan vastgoed via je BV en profiteert van bijvoorbeeld de deelnemingsvrijstelling of fiscale optimalisatie.
In Dubai werkt dit anders. Je kunt in principe geen vastgoed rechtstreeks kopen via je Nederlandse holding. De reden hiervoor is simpel: het Dubai Land Department (DLD) accepteert alleen natuurlijke personen of bedrijven die in de Verenigde Arabische Emiraten (VAE) geregistreerd staan.
Wat betekent dit in de praktijk?
- Je Nederlandse holding kan geen directe eigenaar worden van vastgoed in Dubai.
- Als je toch vastgoed via een bedrijf wilt kopen, moet je een lokale onderneming oprichten, meestal een zogenaamde LLC (Limited Liability Company).
- Dit lokale bedrijf kan vervolgens het vastgoed aankopen.
Hoe werkt vastgoed kopen via een Dubai LLC?
Een veelgebruikte route is het opzetten van een LLC in Dubai. Dit is een rechtsvorm vergelijkbaar met een BV, specifiek bedoeld voor vastgoed en andere investeringen.
Stappenplan:
- Oprichten van een LLC in Dubai
Je kunt dit alleen doen via een lokale dienstverlener of makelaar. Deze begeleidt de oprichting van het bedrijf. - Aandeelhouderschap bepalen
Je kunt kiezen of je de LLC rechtstreeks op jouw naam zet, of indirect via je Nederlandse holding. Dit hangt af van je toekomstplannen:- Wil je op termijn emigreren? Dan is het vaak slimmer om de LLC privé te houden.
- Blijf je in Nederland en wil je maximale fiscale controle? Dan kan je overwegen om je Nederlandse holding als aandeelhouder van de LLC in te zetten.
- Kapitaaloverdracht regelen
Je kunt vanuit je Nederlandse holding geld overmaken naar de LLC op twee manieren:- Als kapitaalstorting.
- Als zakelijke lening, mits er marktconforme rente en voorwaarden gelden.
- Vastgoed kopen via de LLC
De LLC koopt vervolgens het vastgoed. De eigendom wordt geregistreerd op naam van de LLC.
Belangrijke aandachtspunten:
- De LLC moet jaarlijks kosten betalen voor administratie, licenties en boekhouding. Denk aan bedragen tussen €6.000 en €10.000 per jaar.
- Financiering via een LLC is lastig. Banken kijken vooral naar inkomsten van de LLC zelf. Een net opgerichte LLC heeft meestal nog geen inkomsten, waardoor hypotheekmogelijkheden beperkt zijn.
Wat zijn de fiscale gevolgen?
In Dubai:
- De eerste 375.000 AED winst per jaar (circa €93.000) is belastingvrij.
- Winst boven dit bedrag wordt belast tegen een vast tarief van 9%.
- Er is géén belasting op huurinkomsten of waardestijging als je het vastgoed privé bezit. Maar via een LLC betaal je dus wél vennootschapsbelasting.
In Nederland:
- De Nederlandse fiscus ziet de LLC als een buitenlandse onderneming.
- Als je Nederlandse holding aandeelhouder is van de LLC, kan de waarde van de aandelen op de balans van je holding komen te staan.
- Dividend dat je vanuit de LLC naar je Nederlandse holding uitkeert, valt in principe onder de deelnemingsvrijstelling. Dat betekent dat je hierover geen extra belasting betaalt, mits de structuur correct is opgezet.
- Houd rekening met strikte administratieve eisen. Alle transacties moeten goed gedocumenteerd worden.
Overdrachtsbelasting bij herstructurering:
Als je een pand dat je eerst privé bezit later wil onderbrengen in een LLC, betaal je meestal opnieuw overdrachtsbelasting in Dubai. In sommige gevallen kan dit worden verlaagd tot ongeveer 1% als jij 100% eigenaar bent van zowel het pand als de LLC. Dit vereist echter maatwerk.
Voordelen en nadelen van deze constructie
Voordelen:
- Mogelijkheid om geld uit je Nederlandse holding te gebruiken voor Dubai vastgoed.
- Mogelijk fiscaal voordeel bij uitkeringen via de deelnemingsvrijstelling.
- Flexibiliteit voor toekomstige emigratie of herstructurering.
- Zakelijke bescherming via een aparte entiteit.
Nadelen:
- Hoge jaarlijkse kosten voor de LLC.
- Beperkte financieringsopties bij een jonge LLC.
- Complexe fiscale en juridische structuur.
- Geen directe opname van het pand op de balans van je Nederlandse holding zonder tussenstap.
Wanneer is het slim?
- Als je meerdere panden in Dubai wilt kopen, waardoor de vaste kosten per pand dalen.
- Als je nu al overweegt om in de toekomst te emigreren naar Dubai.
- Als je in je Nederlandse holding vermogen hebt dat je zakelijk naar Dubai wilt verplaatsen zonder privé-opnames.
Alternatief: privé investeren en later omzetten
Veel beleggers kiezen er in eerste instantie voor om vastgoed privé aan te kopen in Dubai. Dit is eenvoudiger, goedkoper en beter financierbaar. Als je later besluit om meerdere panden aan te kopen, kun je alsnog een LLC oprichten en je vastgoed overdragen.
Let op: bij een overdracht betaal je opnieuw overdrachtskosten. Toch kan dit op termijn aantrekkelijker zijn dan direct starten met een LLC, zeker bij kleinere investeringen.
Conclusie: complex, maar soms slim
Vastgoed kopen in Dubai via je Nederlandse holding is niet direct mogelijk, maar via een lokale LLC kan het wél. Deze route is complex en kostbaar, maar kan interessant zijn voor grotere investeringen of als je op termijn naar Dubai wilt emigreren.
Zorg altijd voor goede begeleiding. Fouten in de structuur kunnen leiden tot dubbele belastingheffing of juridische problemen. Voor de meeste Nederlandse investeerders is privé kopen eenvoudiger, zeker voor een eerste pand.
Twijfel je of een LLC voor jou geschikt is? Wij kunnen je in contact brengen met erkende Nederlandse makelaars die gespecialiseerd zijn in Dubai vastgoed en je kunnen adviseren over de beste aanpak voor jouw situatie.