Waarom vastgoed verkopen in Dubai met 51% is gedaald

Uit recente cijfers van het Dubai Land Department blijkt dat het aantal vastgoedtransacties in Dubai flink is gedaald. Tussen april en september 2025 werden 36.391 woningen verkocht, terwijl dat er dit jaar over dezelfde periode nog maar 17.757 zijn. Dat is een daling van 51%. Vooral villa's en townhouses worden minder verhandeld: daar daalde het aantal verkopen met 71 procent. Appartementen deden het iets minder slecht met een daling van 39 procent. Deze cijfers hebben betrekking op bestaande woningen, maar ze zeggen veel over het sentiment op de markt.

Tegelijkertijd blijft de huurmarkt opmerkelijk stabiel. Het aantal huurcontracten bleef vrijwel gelijk en het aantal nieuwe huurcontracten steeg zelfs met bijna 10 procent. Dat wijst erop dat veel mensen die eerder overwogen om te kopen, nu eerst huren en afwachten. Voor wie overweegt om in off-plan vastgoed in Dubai of Abu Dhabi te stappen, is het belangrijk om deze cijfers te kennen. Ze helpen je om realistische verwachtingen te hebben en niet blind te varen op verhalen van makelaars die vooral willen verkopen.

De verkoopcijfers in detail

Het Dubai Land Department houdt alle transacties bij en die data is openbaar. Daaruit blijkt dat er in de periode april tot en met september vorig jaar 36.391 woningen van eigenaar wisselden. In dezelfde periode dit jaar waren dat er 17.757. Dat is een daling van 51 procent. Zo'n forse afname zie je niet vaak, zeker niet na een aantal jaren van sterke groei. Het is dan ook logisch dat veel mensen zich afvragen wat er aan de hand is.

De daling is niet gelijk verdeeld over de verschillende woningtypen. Bij appartementen daalde het aantal verkopen met 39 procent. Bij villa's en townhouses was de klap veel groter: daar werden 71 procent minder transacties geregistreerd. Dat verschil kan te maken hebben met de prijsniveaus, want villa's zijn vaak duurder en gevoeliger voor veranderingen in het sentiment van kopers. Appartementen blijven voor veel mensen een toegankelijkere instap.

Opvallend is dat de huurmarkt nauwelijks is veranderd. Het totale aantal huurcontracten bleef vrijwel gelijk en het aantal nieuwe huurcontracten groeide met bijna 10 procent. Dat suggereert dat mensen niet massaal vertrekken uit Dubai, maar wel hun koopbeslissing uitstellen. Ze huren liever nog een jaar en kijken hoe de markt zich ontwikkelt. Voor verkopers betekent dit minder vraag, maar voor verhuurders blijft er voldoende animo.

Waarom kopers en verkopers voorzichtig zijn

Aan de koperskant is er duidelijk sprake van terughoudendheid. Veel potentiële kopers hebben de afgelopen jaren de prijzen fors zien stijgen en vragen zich af of dat tempo houdbaar is. Ze wachten liever af of er betere deals komen, bijvoorbeeld in de vorm van een korting op de vraagprijs. Als ze die korting niet krijgen, zijn ze eerder geneigd om nog een jaar te huren. Die houding zie je terug in de stijging van het aantal nieuwe huurcontracten.

Aan de verkoperskant speelt iets anders. Veel eigenaren zijn niet bereid om hun vraagprijs zomaar met 20 procent te verlagen, ook niet als ze minder bezichtigingen krijgen. Ze geloven dat de markt zich op termijn zal herstellen en zijn daarom bereid om te wachten. Dat zorgt voor een impasse: kopers willen korting, verkopers willen hun prijs niet laten zakken, en daardoor komt er minder tot stand. Pas als een van beide partijen water bij de wijn doet, komt de handel weer op gang.

Pas op voor partijdige verkoopverhalen

In tijden van dalende verkopen is het voor makelaars lastiger om deals te sluiten. Sommige makelaars kunnen daardoor geneigd zijn om de situatie positiever voor te stellen dan die is. Online zie je veel berichten die beweren dat het juist nu het beste moment is om te kopen, maar de cijfers vertellen een ander verhaal. Een makelaar verdient pas geld als er een transactie plaatsvindt, dus zijn advies is niet altijd objectief.

Gelukkig zijn de transactiedata van het Dubai Land Department voor iedereen toegankelijk. Daar kun je precies zien wat er werkelijk wordt betaald voor vergelijkbare woningen. Gebruik die informatie om je eigen oordeel te vormen. Laat je niet opjagen door verhalen dat de markt op het punt staat om weer te exploderen. Kijk naar de feiten en baseer je beslissing daarop, niet op wat een verkoper jou wil laten geloven.

Wat betekent dit voor off-plan kopers

De cijfers in dit artikel gaan over bestaande woningen, maar ze hebben ook invloed op de markt voor nieuwbouw. Als de vraag naar bestaande woningen afneemt, kan dat ook de interesse in off-plan projecten temperen. Ontwikkelaars kunnen daarop reageren door hun prijzen aan te passen of met aantrekkelijkere betalingsregelingen te komen. Voor jou als koper kan dat juist kansen opleveren, maar het blijft belangrijk om niet overhaast te beslissen.

Vergelijk altijd meerdere projecten en kijk niet alleen naar de prijs, maar ook naar de reputatie van de ontwikkelaar en de kwaliteit van de locatie. Off-plan kopen brengt andere risico's met zich mee dan het kopen van een bestaande woning, zoals vertraging in de oplevering of afwijkingen in de afwerking. In een rustigere markt heb je wellicht meer tijd om te onderhandelen en betere voorwaarden te bedingen, maar alleen als je goed geïnformeerd bent.

Een dip, geen crash

Ondanks de forse daling in het aantal transacties is er geen reden tot paniek. De vastgoedmarkt in Dubai kent vaker periodes van schommeling en de onderliggende vraag naar wonen in de stad blijft sterk. De bevolking groeit nog steeds en het vestigingsklimaat is aantrekkelijk voor buitenlandse kenniswerkers en ondernemers. De huurmarkt die op peil blijft, bevestigt dat mensen nog steeds in Dubai willen wonen, alleen even afwachten met kopen.

Wie nu besluit te kopen, doet dat in een rustigere markt met mogelijk meer onderhandelingsruimte. Maar het is essentieel om je verwachtingen realistisch te houden en te rekenen met cijfers in plaats van beloftes. Dubai is niet klaar, zoals sommigen zeggen, maar het is ook niet de gouden berg die anderen voorspiegelen. Gebruik de openbare data, wees geduldig en maak een weloverwogen keuze.