Dubai heeft eerder crashes meegemaakt door overaanbod en mondiale schokken zoals de bankencrisis van 2008 en Covid. Niemand weet hoe de huidige geopolitieke situatie zich zal ontwikkelen. Maar wat we wel kunnen meten is het aanbod dat eraan komt.
Off-plan vastgoed heeft ongeveer drie jaar nodig om opgeleverd te worden, dus de transacties van vandaag bepalen het aanbod van morgen. En die cijfers vertellen een verhaal waar niet iedereen naar wil luisteren.
De data laat een duidelijke discrepantie zien tussen wat investeerders kopen en wat eindgebruikers daadwerkelijk afnemen. Die kloof is het risico dat in de markt zit, en het is groter dan veel makelaars willen toegeven. Want toegeven dat er risico’s zijn, verkoopt geen units.
Investeerdersvraag groeit vijf keer sneller dan eindgebruikersvraag
Als we kijken naar transacties van kant-en-klare appartementen over de afgelopen drie jaar, zien we een gestage maar bescheiden groei. In 2023 waren er 37.220 transacties, in 2024 steeg dat naar 42.924 en in 2025 naar 45.025. De gemiddelde jaarlijkse groei is slechts 10%. Dit zijn voornamelijk eindgebruikers die kopen om zelf in te wonen.
Vergelijk dat met de off-plan markt. In 2023 waren er 54.700 transacties. In 2024 explodeerde dat naar 94.700, een stijging van 65% in één jaar. En in 2025 kwam daar nog eens 122.500 transacties bovenop, een groei van 30%. De gemiddelde jaarlijkse groei in de off-plan markt is 47%.
Van die off-plan kopers is 95% investeerder met de intentie om te verkopen of te verhuren bij oplevering. De investeerdersvraag groeit dus vijf keer sneller dan de eindgebruikersvraag. Dat is een waarschuwingssignaal dat niet genegeerd kan worden.
Het planningsbeleid in Dubai is niet streng vergeleken met Europa. Bouwkavels kunnen binnen enkele maanden na aankoop al een vergunning krijgen en de bouw kan snel starten. Het aanbod wordt dus bepaald door de vrije markt en wat ontwikkelaars denken te kunnen verkopen, niet door strikte overheidsplanning. Dat verhoogt het risico voor appartementsinvesteerders.
Bevolkingsgroei vult het gat niet
In 2024 toonde de census 169.000 nieuwe inwoners in Dubai. Dat klinkt als veel, maar die groep omvat ook hotelmedewerkers, chauffeurs en servicepersoneel in gedeelde accommodatie, plus mensen die een verblijfsvergunning aanhouden voor belastingdoeleinden maar hier niet daadwerkelijk wonen.
Die 169.000 nieuwe inwoners per jaar vullen geen 122.500 off-plan appartementen die in slechts één jaar zijn verkocht. De rekening klopt simpelweg niet. Tenzij de bevolkingsgroei dramatisch versnelt of een groot deel van de investeerders besluit om zelf in hun aankoop te gaan wonen, komt er meer aanbod dan vraag.
Het toerisme draait op recordniveaus met 19,5 miljoen overnachtende bezoekers per jaar, waarvan velen gebruik maken van kortetermijnverhuur. Maar Dubai heeft meer hotelkamers dan Londen, en er komen er nog meer bij. Als de toeristische vraag afneemt, zullen hotels hun prijzen verlagen totdat de kamers vol zijn. En die kamers zullen vol raken.
Goedkopere hotels zullen kortetermijnverhuur dwingen om ook de prijzen te verlagen. Dat raakt de huurrendementen van appartementsinvesteerders direct. De toerismecijfers zullen niet instorten, maar de marges voor verhuurders kunnen wel onder druk komen te staan.
Anders dan bij eerdere crashes, toen veel kopers een tweede huis aanhielden zonder er te wonen, wonen mensen nu daadwerkelijk veel meer in Dubai. Dat biedt enige bescherming. Maar het verandert niets aan de fundamentele onbalans tussen wat er wordt verkocht en wie er uiteindelijk gaat wonen.
De kant-en-klare markt biedt op dit moment betere waarde en lager risico dan de off-plan appartementenmarkt. Je weet precies wat je koopt, er is geen onzekerheid over oplevering en je concurreert niet met tienduizenden andere units die tegelijkertijd op de markt komen. Voor wie vastgoed zoekt in Dubai is dat het overwegen waard voordat je tekent voor een off-plan appartement.