De off-plan markt domineerde in 2025 met 63% van alle vastgoedtransacties in Dubai. Het overgrote deel van die kopers zijn investeerders, geen eindgebruikers. Dat maakt de markt gevoelig voor externe schokken. Na de recente spanningen in de regio is de verwachting dat transacties in maart en april lager zullen uitvallen. Maar wie denkt dat ontwikkelaars dan simpelweg de prijzen verlagen, begrijpt niet hoe deze markt werkt.
De grote overheidsgerelateerde ontwikkelaars die de markt domineren, hebben sterke redenen om prijzen niet te verlagen, zelfs als de vraag tijdelijk afneemt. Hun reactie zal anders zijn, en voor kopers die de markt volgen kan dat juist kansen creëren.
Waarom grote ontwikkelaars prijzen niet zullen verlagen
De aanname dat dalende vraag automatisch leidt tot lagere prijzen is logisch in theorie, maar werkt niet zo in de praktijk van Dubai’s vastgoedmarkt. Kleine, overgeleveragede ontwikkelaars zullen misschien wel prijzen moeten verlagen omdat ze de cashflow nodig hebben. Maar de grote overheidsgerelateerde partijen zoals Emaar, Nakheel en Meraas zullen dat niet doen.
De reden is simpel: als ze prijzen verlagen, devalueren ze onmiddellijk elke unit die ze in de afgelopen zes maanden hebben verkocht. Kopers die recent hebben gekocht, zien hun investering direct minder waard worden. Dat schaadt het vertrouwen en de reputatie van de ontwikkelaar.
Daarnaast bezitten deze ontwikkelaars vaak aangrenzende grond die ze nog willen ontwikkelen. Een prijsverlaging in het huidige project verlaagt automatisch de waarde van die toekomstige ontwikkelingen.
En misschien nog belangrijker: een daling van de prijs per vierkante meter beïnvloedt de waarde van bestaande woningen met hypotheek. Dat raakt de leningenportefeuilles van VAE banken, en dat is iets wat niemand in het systeem wil.
Minder lanceringen en betere betalingsplannen als reactie
Als de vraag daalt, zullen grote ontwikkelaars twee dingen doen.
Ten eerste lanceren ze simpelweg minder nieuwe projecten om het aanbod te beheersen. Door minder units op de markt te brengen, beschermen ze de prijzen totdat de situatie normaliseert. Het is een strategie die ze volledige controle geeft zonder prijzen aan te tasten.
Ten tweede, en dit is waarschijnlijker op korte termijn, passen ze de betalingsplannen aan. Momenteel vragen grote ontwikkelaars in Dubai doorgaans 80% tijdens de bouw en 20% bij oplevering. Maar tijdens de vorige grote dip rond Covid in 2019 schakelden zelfs ontwikkelaars als Emaar over naar 50/50 betalingsplannen of zelfs post-handover plannen. Kopers konden toen 40% tot 50% tijdens de bouw betalen en de rest gedurende vijf jaar na oplevering.
Waarom zouden ontwikkelaars dit doen in plaats van prijzen verlagen? Omdat ongeacht het betalingsplan, de volledige verkoopprijs wordt geregistreerd als transactie. De prijs per vierkante meter blijft intact in de officiële statistieken. Ze maken het aantrekkelijker om te kopen zonder de waarde van bestaand vastgoed aan te tasten.
Dit is dan ook het eerste signaal om op te letten als de vraag daadwerkelijk daalt. Zodra je ziet dat grote ontwikkelaars gunstigere betalingsplannen aanbieden dan de huidige 80/20 standaard, weet je dat ze de markt ondersteunen. Voor kopers kunnen die momenten juist interessant zijn: je krijgt dezelfde prijs per vierkante meter maar met veel betere betaalvoorwaarden.
De vastgoedmarkt in Dubai heeft cycli doorgemaakt en zal dat blijven doen. Externe gebeurtenissen beïnvloeden het sentiment en de transactievolumes. Maar de structuur van de markt, met grote overheidsgerelateerde ontwikkelaars die de touwtjes in handen hebben, zorgt ervoor dat prijscorrecties minder waarschijnlijk zijn dan in andere markten. Het aanbod wordt beheerst, en de koopvoorwaarden worden aangepast. Dat is hoe Dubai’s vastgoedmarkt werkt.