Een off-plan project dat na een jaar nog niet in waarde is gestegen, wordt door veel kopers automatisch als problematisch gezien. Maar die redenering klopt niet. De meeste investeerders volgen simpelweg de massa en kopen wat populair is. De beste rendementen gaan naar degenen die zelfstandig waarde herkennen voordat de rest het ziet. Dat vraagt om een andere manier van kijken naar off-plan vastgoed dan wat de meeste kopers doen.
Het is een patroon dat wekelijks terugkomt bij off-plan resale transacties. Kopers willen een project dat al 20% in waarde is gestegen, maar ze willen het kopen tegen de oorspronkelijke prijs. Dat bestaat natuurlijk niet. En als je ze vervolgens een deal aanbiedt in een ander project dat dicht bij de originele prijs zit en aan al hun criteria voldoet, zeggen ze dat het niet goed kan zijn omdat het niet is gestegen. Die cirkelredenering leidt tot gemiste kansen.
De menigte volgen is geen strategie
Ongeveer 75% van de off-plan kopers volgt gewoon de massa. Ze kopen wat populair is, wat in het nieuws komt, wat hun vrienden kopen. Slechts 5% tot 10% doet echt onderzoek en maakt onafhankelijke beslissingen. Het probleem met de massa volgen is dat je per definitie te laat bent. Als iedereen al weet dat een project goed is, is die kennis al in de prijs verwerkt.
Alleen omdat iedereen iets koopt, maakt het nog geen goede deal. Populariteit en waarde zijn niet hetzelfde. Een project kan populair zijn omdat de marketing goed is, omdat een bekende influencer het promoot of omdat het van een grote ontwikkelaar komt. Niets daarvan zegt iets over of jij een goede prijs betaalt.
Een goede aankoop beoordelen is eigenlijk simpel. Begin met de prijs per vierkante meter die je betaalt. Vergelijk die vervolgens met vergelijkbare opgeleverde woningen en wat die vandaag kosten. Het verschil is je potentiële winst. Reken vervolgens het aantal jaren tot oplevering, tel zes maanden bij voor mogelijke vertragingen, en bereken je jaarlijks rendement op geïnvesteerd kapitaal als percentage. Dat is het getal dat ertoe doet.
Aanbod en schaarste bepalen je toekomst
De volgende factor is aanbod. Als er duizenden vergelijkbare units in de buurt worden gebouwd, is dat een risico. Al die units komen straks tegelijk op de markt en concurreren met jouw appartement. Dat drukt prijzen en maakt het moeilijker om te verkopen of te verhuren.
Als jouw unit daarentegen uniek is, goed gelegen en het toekomstige aanbod in het gebied beperkt is, zal de waarde standhouden en groeien. Schaarste is een van de sterkste factoren in vastgoed. Een appartement in een gebied waar niet meer gebouwd kan worden, is fundamenteel anders dan een appartement in een gebied waar de ene toren na de andere verrijst.
Ja, iedereen wil het off-plan project dat elk jaar 20% stijgt. Maar dat is zeldzaam en gebeurt vooral bij luxe off-plan boven de 20 miljoen dirham (ongeveer 5 miljoen euro). In dat segment is de kopersgroep kleiner, het aanbod beperkter en de marges groter. Voor de gemiddelde off-plan aankoop zijn zulke stijgingen niet realistisch.
Wanneer je off-plan koopt, moet je bereid zijn om vast te houden tot rond de oplevering. Dat is het moment waarop de echte waarde duidelijk wordt. Tussentijdse prijsbewegingen op papier zijn interessant, maar ze realiseren zich pas bij verkoop. En verkopen voor oplevering is niet altijd eenvoudig of voordelig.
De les is om niet te reageren op wat anderen doen, maar zelf te rekenen. Kijk naar de fundamenten: prijs per vierkante meter versus vergelijkbare bestaande bouw, locatie, ontwikkelaar, betalingsplan en toekomstig aanbod. Als die factoren kloppen, maakt het niet uit dat het project nog niet is gestegen. Sterker nog, dat kan juist het moment zijn om in te stappen voordat de rest het ontdekt.
De beste winsten gaan naar mensen die waarde zien voordat het voor iedereen zichtbaar is. Dat vraagt om geduld, onderzoek en het lef om tegen de stroom in te gaan. Niet elk project dat niet stijgt is goed, maar een project afwijzen puur omdat het niet is gestegen is net zo kortzichtig als een project kopen puur omdat het populair is.