De vastgoedhype rondom Ras Al Khaimah (RAK), en dan vooral Marjan Island, lijkt steeds meer gebaseerd op verwachtingen rondom het Wynn Resort en Casino dan op echte economische fundamenten. Veel makelaars en kopers worden verleid door grote namen als DAMAC, Emaar en Aldar, en denken automatisch dat dit soort partijen alleen op winstgevende locaties bouwen. Maar wat goed is voor de ontwikkelaar, is niet altijd goed voor de eindinvesteerder.
Wanneer een ontwikkelaar een woning verkoopt, is zijn “exit point” bereikt. Zijn winst is binnen, zijn project is afgerond. De koper daarentegen moet vaak nog 3 tot 4 jaar wachten op oplevering, en dan begint de echte uitdaging pas: wie gaat jouw woning kopen of huren op de secundaire markt? En tegen welke prijs?
Te veel aanbod, te weinig vraag: het Airbnb ratrace scenario
Er wordt vaak verwezen naar de verwachte stroom van casino toeristen die RAK zou moeten ontvangen zodra het Wynn Resort operationeel is. Men spreekt van 10.000 bezoekers, waarvan er slechts 3.000 direct kunnen verblijven in het resort zelf. Daarnaast zijn er nog 14 hotels in de directe omgeving en 20.000+ appartementen in de derde rij, grotendeels aangekocht met het idee dat deze bezoekers op platforms zoals Airbnb een slaapplek zoeken.
Het gevolg? Een race naar de bodem waarbij elke eigenaar zijn nachttarief moet verlagen om überhaupt bezetting te krijgen. Een gevaarlijk scenario voor rendement, vooral als iedereen tegelijkertijd de markt opgaat. De concurrentie zal moordend zijn.
En dan is er nog de vraag: wat zijn de échte economische drijfveren van RAK? Hoeveel vermogende individuen verhuizen er daadwerkelijk naar Ras Al Khaimah? Hoeveel internationale bedrijven openen er een kantoor? En hoe verhoudt dit zich tot economische hubs zoals KEZAD of ADGM in Abu Dhabi?
Gebrek aan benchmarks maakt analyse bijna onmogelijk
In steden als Dubai of Abu Dhabi kun je nieuwe projecten vergelijken met gevestigde gemeenschappen. Denk aan het vergelijken van Dubai South met Dubai Hills of Expo City met Arjan of JVC. In Abu Dhabi kun je toekomstige ontwikkelingen afzetten tegen Yas Island of Saadiyat Island. Dit soort vergelijkingen geven investeerders houvast over mogelijke prijsstijgingen en vraag.
Maar in RAK? Er is nauwelijks een gevestigde master community die je als referentie kunt gebruiken. Al Hamra Village wordt soms genoemd, maar zelfs daar is de prijsontwikkeling niet representatief genoeg voor het volume dat Marjan Island nu op de markt brengt. Er ontbreekt bovendien een transparant platform om transactiegegevens bij te houden, zoals DXB Interact in Dubai of ADREC in Abu Dhabi.
Het gevolg is dat veel kopers zich laten leiden door onderbuikgevoelens, makelaarspraatjes en krantenkoppen. Vooral beginnende investeerders lijken blindelings te vertrouwen op het “casino effect”. Ze vergeten dat vastgoed in de basis geen gokspel hoort te zijn, maar een calculerend, onderbouwd proces.
Een vakantiehuis kopen in RAK? Prima. Voor eigen gebruik, zeker doen. Maar je eerste investering baseren op een casinodroom? Dan speel je letterlijk met vuur.
Dubai South bijvoorbeeld biedt wél duidelijke economische investeringen, een groeiende zakelijke hub en infrastructuurplannen die werkgelegenheid en migratie aantrekken. De kans dat vastgoed daar in waarde stijgt is op termijn veel beter onderbouwd dan op Marjan Island.