Veel makelaars in Dubai gebruiken een truc die op het eerste gezicht overtuigend lijkt, maar bij nader inzien behoorlijk misleidend is. Ze tonen grafieken van prijsontwikkelingen die beginnen in 2020 of 2021, laten de indrukwekkende groei van de afgelopen vier jaar zien en suggereren vervolgens dat diezelfde groei de komende jaren zal doorzetten. Het probleem? Die startpunten zijn geen normale marktomstandigheden, maar het dieptepunt van een mondiale crisis.
In 2020 daalden de vastgoedprijzen in Dubai met ongeveer 12% ten opzichte van het jaar ervoor. Covid sloeg toe, mensen raakten in paniek en verkochten in allerijl hun bezit. Dat creëerde een kunstmatig laag prijsniveau dat niet representatief is voor de normale markt. Als je vervolgens de groei vanaf dat dieptepunt meet, krijg je spectaculaire percentages die weinig zeggen over wat je in de toekomst kunt verwachten.
Property Monitor data bevestigt dit patroon, en je kunt het zelf controleren op DXB Interact voor vrijwel alle gevestigde wijken in Dubai.
Overal zie je hetzelfde: een dip in 2020, gevolgd door een sterke stijging. Maar die stijging was geen normale marktgroei. Het was herstel van een crisis, gevolgd door een unieke combinatie van factoren die zich niet zomaar zal herhalen.
De perfecte storm die Dubai vastgoed liet exploderen
De boom na 2020 kwam niet uit het niets. Dubai opende sneller dan vrijwel elk ander land na de eerste coronagolf. Terwijl steden in Europa en Amerika nog in lockdown zaten, kon je in Dubai alweer naar restaurants, sportscholen en kantoren. Ondernemers en professionals ontdekten dat ze hun bedrijf prima op afstand konden runnen en kozen voor een plek waar het leven doorging. Dat bracht een golf van nieuwe bewoners naar Dubai.
Vervolgens viel Rusland Oekraïne binnen in februari 2022. Westerse sancties troffen Russisch kapitaal, en Dubai werd plotseling de veiligste haven voor dat geld. Russen werden bijna van de ene op de andere dag de grootste kopersgroep in de Dubaise vastgoedmarkt. Dat joeg de vraag verder omhoog op een moment dat het aanbod al krap was.
Want dat aanbod was inderdaad beperkt. In 2021 werden slechts 22.800 off-plan woningen verkocht. In 2022 steeg dat naar 41.000. Covid had de mondiale toeleveringsketens verstoord, wat leidde tot vertragingen bij opleveringen. Er was simpelweg niet genoeg nieuwbouw om aan de vraag te voldoen, en dat duwde de prijzen omhoog.
Die situatie is nu fundamenteel anders. Vorig jaar werden meer dan 100.000 off-plan woningen verkocht in Dubai. Het aanbod is verviervoudigd ten opzichte van 2021. De schaarste die de prijsstijgingen deels veroorzaakte, bestaat niet meer in dezelfde mate. Dat betekent niet dat prijzen gaan dalen, maar het betekent wel dat dezelfde groeipercentages niet realistisch zijn.
Dubai is niet meer zo goedkoop als het was
Voor Europese kopers is er nog een factor die vaak wordt genegeerd: de veranderde prijsverhouding. Een Britse koper vergeleek recent woningen in Dubai met huizen in Ascot, een chique gebied nabij Londen. Voor 2 miljoen pond, omgerekend zo’n 2,4 miljoen euro, krijg je in Ascot inmiddels een beter huis dan in vergelijkbare prijsklassen in Dubai. Dubai biedt potentieel hogere inkomsten door belastingvoordelen, maar de koopkracht voor Europese kopers is afgenomen.
Kopers die kwaliteit van leven als belangrijkste criterium hanteren, zullen niet eindeloos blijven overbetalen voor kleinere woningen. Op een gegeven moment corrigeert de markt zichzelf, of kiezen kopers voor alternatieven. En die alternatieven worden steeds sterker.
Abu Dhabi verbetert elk jaar en trekt steeds meer gezinnen en professionals aan met een rustiger karakter en lagere prijzen. Saudi-Arabië ontwikkelt zich in hoog tempo en biedt nieuwe mogelijkheden voor investeerders en expats. Sommige kopers kiezen voor Sharjah vanwege de lagere instapprijzen, of zelfs voor Qatar dat recent een tienjarig verblijfsvisum voor ondernemers aankondigde. Dubai is niet langer de enige optie in de regio.
Dat betekent niet dat Dubai stopt met groeien. Welvarende mensen zullen blijven verhuizen naar de stad. De infrastructuur, het klimaat, de veiligheid en de zakelijke omgeving blijven aantrekkelijk. Maar de explosieve groei van de afgelopen jaren was het resultaat van uitzonderlijke omstandigheden die niet structureel zijn.
Iedereen die groeicijfers vanaf 2021 gebruikt om je te beloven dat prijzen de komende vier jaar opnieuw zullen verdubbelen, verkoopt je een verhaal, geen realiteit. De markt zal waarschijnlijk blijven groeien, maar in een veel gematigder tempo. En voor sommige segmenten, vooral in gebieden met veel nieuw aanbod, is prijsdruk niet uitgesloten.
Voor kopers en investeerders is het belangrijk om door de marketingpraatjes heen te kijken. Vraag altijd naar data over langere periodes, niet alleen vanaf 2020. Kijk naar het aanbod dat op de markt komt en vergelijk dat met de vraag. En realiseer je dat wat de afgelopen vier jaar gebeurde, een uitzondering was, geen nieuwe norm.