De off-plan markt in Dubai groeit op dit moment langzamer, maar niet omdat de vraag afneemt. Het probleem zit hem in de hoeveelheid cash die kopers nodig hebben. De grote developers in Dubai hanteren strenge betalingsplannen en doorverkoopregels die ervoor zorgen dat veel potentiële kopers simpelweg niet genoeg kapitaal hebben om in te stappen. Abu Dhabi werkt anders en dat verschil maakt doorverkoop daar een stuk toegankelijker.
In Dubai staan de grote overheidsontwikkelaars doorverkoop meestal pas toe nadat 50% van de koopprijs is betaald. De betalingsplannen lopen vaak op tot 70% of 80% tijdens de constructie. Je kunt eerder verkopen, maar alleen als je eerst dat percentage volledig hebt betaald. Dit creëert een flinke financiële drempel voor iedereen die een off-plan property wil overnemen voordat het project klaar is.
Neem als voorbeeld een property van 10 miljoen dirham (ongeveer €2,5 miljoen) in Dubai. Je wilt het doorverkopen met 1 miljoen dirham (ongeveer €250.000) winst. Een nieuwe koper moet dan 2% kopersfee betalen plus 4% landbelasting. Dat komt neer op ongeveer 660.000 dirham (ongeveer €165.000) aan extra kosten bovenop de vraagprijs. In het eerste en tweede jaar moet een koper dus rond de 6,5 miljoen dirham (ongeveer €1,6 miljoen) cash op tafel leggen, met nog eens miljoenen die verschuldigd zijn in de jaren daarna voordat het pand wordt opgeleverd.
Kapitaal als grootste obstakel
Tegen het derde jaar is volgens het betalingsplan ongeveer 70% verschuldigd. Dat betekent dat je 8,6 miljoen dirham (ongeveer €2,15 miljoen) in cash nodig hebt voor een property waar je nog niet in kunt wonen en die je nog niet eens kunt bezichtigen. Heel weinig kopers hebben zoveel kapitaal beschikbaar en zijn bereid dat uit te geven op basis van een brochure met renders.
Bij oplevering wordt alles verschuldigd, maar dan wordt de property ook hypotheekwaardig. Vanaf dat moment kun je eigenlijk met minder kapitaal instappen: een aanbetaling van 30% plus de bijkomende kosten. Ook kunnen cashkopers op dat moment het pand eindelijk bezichtigen. Deze kapitaalbarrière is de belangrijkste reden waarom off-plan prijzen in Dubai nu langzamer stijgen.
Na corona in 2021 waren de betalingsplannen lichter, wat flipping een stuk makkelijker maakte. Dat is nu niet meer het geval en de marktomstandigheden zijn ook veranderd. De tijd dat je met weinig kapitaal een off-plan property kon kopen en snel doorverkopen is voorbij voor veel projecten van grote developers.
Als we hetzelfde voorbeeld van 10 mijoen dirham (ongeveer €2,5 miljoen) nemen maar dan voor Abu Dhabi, zien we een heel ander plaatje. Doorverkoop is daar vaak al toegestaan vanaf 20% of 30% betaald. De betalingsplannen tijdens de constructie liggen meestal tussen de 40% en 50%. Ook is de landbelasting de helft van wat je in Dubai betaalt: 2% in plaats van 4%.
Abu Dhabi maakt instappen goedkoper
Neem Hudayriat als voorbeeld. Daar kun je een property overdragen zodra 20% is betaald. Als je in het eerste of tweede jaar wilt verkopen met 1 miljoen dirham (ongeveer €250.000) winst, heeft een nieuwe koper slechts 3,4 miljoen dirham (ongeveer €850.000) nodig. In het derde jaar zou dat rond de 4,4 miljoen dirham (ongeveer €1,1 miljoen) zijn. In beide gevallen is dat ongeveer de helft van wat nodig is in Dubai.
Dit verschil in kapitaalvereisten heeft grote gevolgen. Meer mensen kunnen zich veroorloven om in te stappen in Abu Dhabi, wat de prijzen eerder ondersteunt. In Dubai sluit je met hoge kapitaalvereisten een groot deel van potentiële kopers uit, wat de prijsgroei afremt ondanks de vraag die er wel degelijk is.
Abu Dhabi heeft de afgelopen drie jaar ook veel minder off-plan projecten gelanceerd dan Dubai. Die lagere supply in combinatie met toenemende vraag en toegankelijkere kapitaalvereisten maakt doorverkoop daar een stuk makkelijker. Je zit niet vast met een property die je niet kunt verkopen omdat er geen kopers zijn die de benodigde cash hebben.
Voor wie kijkt naar off-plan investeren is dit verschil belangrijk om te begrijpen. In Dubai kun je fantastische projecten vinden op toplocaties, maar de financiële drempel om ze door te verkopen voordat oplevering is hoog. In Abu Dhabi zijn de opties misschien beperkter omdat er minder wordt gelanceerd, maar als je eenmaal iets hebt gekocht is het een stuk toegankelijker om weer uit te stappen als de markt beweegt.
De developers in Dubai hebben hun betalingsplannen aangescherpt om te voorkomen dat speculanten de markt oververhitten. Dat is een begrijpelijke keuze, maar het heeft wel gevolgen voor de liquiditeit van de markt. Wie in 2021 gewend was aan lichte betalingsplannen en snelle doorverkoop moet nu wennen aan een andere realiteit.
In Abu Dhabi is de aanpak conservatiever geweest vanaf het begin. Minder projecten, maar wel met voorwaarden die het mogelijk maken om eerder uit te stappen. Voor sommige kopers is die flexibiliteit belangrijker dan toegang tot de nieuwste grote lancering in Dubai. Het hangt af van je strategie en hoeveel kapitaal je beschikbaar hebt om vast te zetten in een project dat nog jaren in aanbouw is