Als je Dubai op Google Maps bekijkt, lijkt het alsof er nog genoeg ruimte is voor nieuwe ontwikkelingen. Grote stukken zand strekken zich uit tot ver voorbij de bebouwde zones. Maar de werkelijkheid is anders. De beste en meest gewilde locaties in Dubai zijn al ingenomen, en het beschikbare land in de kern van de stad verdwijnt in rap tempo. Dit heeft grote gevolgen voor toekomstige off-plan projecten en waar die zullen verschijnen.
Het begint allemaal met de locaties die al decennialang de absolute toppers zijn. Downtown Dubai en DIFC vormen het kloppende hart van de stad. Hier vind je niet alleen de toeristische trekpleisters zoals Burj Khalifa, maar ook het financiële district waar hedgefondsen, vermogensbeheerders en multinationals hun kantoren hebben. DIFC heeft zelfs zijn eigen rechtssysteem, wat het extra aantrekkelijk maakt voor internationale bedrijven. Hoogbetaalde professionals werken hier en willen daarom ook in de buurt wonen. Bovendien zit een groot deel van de beste restaurants van Dubai in deze omgeving.
Dan heb je de absolute premium strandlocaties. Bulgari en de J1 Beach Clubs bieden de meest exclusieve strandvilla’s van Dubai, direct naast de beste strandclubs en restaurants. Palm Jumeirah huisvest de duurste villa’s en appartementen van de stad, met iconische hotels zoals Royal Atlantis. Als je de beste restaurants in Dubai wilt bezoeken, dan kom je vooral op Palm Jumeirah en in DIFC terecht. Deze twee plekken domineren de culinaire scene.
Waarom iedereen aan de kust wil wonen
Dubai Marina, Emaar Beachfront en Bluewaters trekken vooral Europese en internationale kopers aan. Zij zoeken strandappartementen met premium restaurants en bars op loopafstand. Het verkeer kan er pittig zijn, maar de meeste bewoners lossen dat op door lokaal te eten en sociale activiteiten in hun eigen buurt te houden. Het hoeft ook niet anders, want alles wat je nodig hebt zit binnen handbereik.
Wat al deze gebieden gemeen hebben, zijn de beste hotels, restaurants, stranden en de nabijheid van werklocaties. Dit maakt ze zo gewild en dit is ook precies waarom er bijna geen vergelijkbare plekken meer zijn om te ontwikkelen.
De verkeersaders van Dubai zijn Sheikh Zayed Road en Al Khail Road. Bijna al het verkeer door de stad gaat over deze twee wegen. Het oversteken of bereiken van deze wegen kan op het verkeerde moment van de dag eindeloos lang duren. Dit verklaart waarom de meest gewilde villawijken Emirates Hills, Jumeirah Islands, Dubai Hills en District 1 zijn. Ze liggen allemaal strategisch gunstig ten opzichte van deze hoofdwegen.
De laatste lege plekken verdwijnen snel
Het beschikbare land in de kern van Dubai raakt nu echt op. Kijk maar naar alle nieuwe ontwikkelingen die de afgelopen jaren zijn aangekondigd. Bij Jebel Ali Racecourse komen nieuwe projecten, net als bij District 1 West en Nad Al Sheba Gardens. Dubai Hills staat op het punt uit te breiden. The Wilds by Aldar, Acres en Aflon van Aldar en Maras vullen de resterende stukken land. Verder naar het zuiden komen Jumeirah Golf Estates 2 en andere grote ontwikkelingen.
Al deze projecten vullen de laatste gaten in het centrale gebied van Dubai op. Voor villaland in de kern van de stad is straks simpelweg geen ruimte meer. Ontwikkelaars moeten hun blik richten op gebieden die verder weg liggen, zoals het zuiden van Dubai en uiteindelijk Palm Jebel Ali.
Maar daar zit een probleem. Weinig bewoners die nu in het noordelijke deel van Dubai wonen, zullen naar het zuiden verhuizen. De scholen zitten in het noorden. Het werk zit in het noorden. De stranden en de lifestyle waar mensen voor naar Dubai zijn gekomen, zitten allemaal in het noorden. Vriendenkringen en sociale netwerken zijn daar opgebouwd. Mensen verhuizen niet graag weg van hun vrienden en hun vertrouwde omgeving.
Dit creëert een interessante situatie. De vraag naar woningen in de beste locaties blijft hoog, maar er is simpelweg geen land meer om nieuwe projecten te bouwen. Ontwikkelaars moeten steeds verder uitwijken naar minder centrale gebieden. Voor kopers betekent dit dat off-plan projecten in toplocaties steeds zeldzamer worden. Wat er nog komt in Downtown Dubai, DIFC, Dubai Marina of op Palm Jumeirah wordt schaars en daardoor potentieel waardevoller.
De ontwikkelingen in het zuiden zullen tijd nodig hebben om hun eigen ecosysteem op te bouwen. Scholen moeten komen, winkels moeten openen, restaurants moeten zich vestigen en er moet infrastructuur aangelegd worden. Palm Jebel Ali is een goed voorbeeld hiervan. Het project is aangekondigd, maar het zal jaren duren voordat het de status bereikt van Palm Jumeirah. En zelfs dan is de vraag of het dezelfde aantrekkingskracht zal hebben voor mensen die al gewend zijn aan het leven in het gevestigde noordelijke deel van Dubai.
Voor wie nu kijkt naar off-plan projecten is het goed om te beseffen dat de beste locaties al vol zitten. Nieuwe lanceringen in deze gebieden zijn uitzonderlijk. De meeste nieuwe projecten zullen verschijnen in gebieden die nu nog relatief leeg zijn, verder weg van de gevestigde hotspots. Of die locaties even succesvol worden, hangt af van hoe snel de omgeving zich ontwikkelt en of bewoners bereid zijn om hun huidige locatie op te geven voor iets nieuws.