In de vastgoedwereld van de Verenigde Arabische Emiraten zijn er grote verschillen tussen hoe Abu Dhabi en Dubai hun bouwprojecten reguleren. Vooral Abu Dhabi valt op door zijn strikte en langdurige planningskaders die een overschot aan vastgoed moeten voorkomen.
Abu Dhabi pakt de vastgoedontwikkeling serieus aan
Abu Dhabi werkt al jaren aan een duidelijke lange termijn visie, bekend als Vision 2030. Elk nieuw vastgoedproject moet aansluiten bij deze visie én bij het stedelijke ontwikkelingsplan genaamd Plan Capital. Voor een project überhaupt van start mag gaan, wordt het grondig beoordeeld door het Department of Municipalities and Transport.
Projecten ondergaan meerdere fasen, van het eerste concept tot het bepalen van de dichtheid, het type grondgebruik en de duurzaamheid. Alles moet passen binnen het bredere ontwerp van het emiraat. Daarnaast moeten alle projecten voldoen aan verplichte bouwvoorschriften en standaarden op het gebied van brandveiligheid, energie, sanitair en milieugezondheid. Pas als aan deze voorwaarden is voldaan, wordt een bouwvergunning verstrekt.
Een andere unieke eis in Abu Dhabi is het Estidama-systeem, dat projecten beoordeelt op energie-efficiëntie met een zogenaamd Pearl Rating. Elk project moet minimaal één ‘pearl’ behalen, terwijl overheidsprojecten zelfs een score van twee moeten halen. De hoogste score is vijf. Deze minimale eisen zijn specifiek afgestemd op het woestijnklimaat en vereisen onder andere efficiënte koelsystemen, waterbesparing en het gebruik van hoogwaardige bouwmaterialen. Deze liggen zelfs boven de minimumeisen die in Dubai gelden.
In Dubai gaat het allemaal een stuk sneller
In tegenstelling tot Abu Dhabi verloopt het planningsproces in Dubai een stuk vlotter. Hier geldt het Dubai 2040 Urban Master Plan als leidraad, beheerd door de Dubai Municipality. Ontwikkelaars moeten nog steeds goedkeuring krijgen van verschillende instanties zoals Diyar en telecombedrijven, maar het aantal verplichte goedkeuringen is aanzienlijk lager dan in Abu Dhabi. Hierdoor is het proces sneller en minder bureaucratisch.
Op het gebied van duurzaamheid hanteert Dubai sinds 2014 wel verplichte groene bouwstandaarden. Elk nieuw project moet minimaal voldoen aan het bronzen niveau, maar strengere eisen zoals zonnepanelen op locatie en LED-verlichting gelden pas bij hogere classificaties zoals zilver, goud of platina. Zelfs deze hogere standaarden zijn nog steeds minder streng dan de minimumvereisten in Abu Dhabi.
Tot slot is er een fundamenteel verschil in hoe beide steden omgaan met marktbalans. In Abu Dhabi worden bouwvergunningen alleen afgegeven als een project past binnen de lange termijn behoefte van de stad. Wordt er geen toegevoegde waarde gezien voor het strategisch plan, dan wordt het project simpelweg afgewezen. Dubai daarentegen laat de markt grotendeels zelf bepalen wat er gebouwd wordt. Er is geen formele toets op marktvraag bij het verlenen van vergunningen, wat de kans op overaanbod vergroot.