De vastgoedmarkt in de VAE staat onder druk en niet alle segmenten zullen even goed standhouden. Terwijl premium vastgoed waarschijnlijk stabiel blijft, zijn er vier specifieke gebieden waar dalingen te verwachten zijn. Van huurprijzen tot transactievolumes en zelfs het aantal makelaars in de markt, de komende maanden brengen verschuivingen die niet iedereen wil horen maar wel moet weten.
De combinatie van geopolitieke spanningen, seizoenseffecten en een tsunami aan nieuw aanbod creëert een perfecte storm voor bepaalde segmenten. Wie begrijpt welke delen van de markt kwetsbaar zijn, kan betere beslissingen nemen, of het nu gaat om kopen, verkopen of afwachten.
Huurprijzen voor appartementen in Dubai gaan omlaag
De zomer komt eraan, traditioneel een rustigere periode in de huurmarkt. Maar dit jaar zijn er extra factoren die de druk verhogen. Veel mensen stellen een verhuizing uit tot september vanwege de huidige onzekerheid. Tegelijkertijd boeken mensen hun vakanties doorgaans 6 tot 9 maanden van tevoren, en velen annuleren nu en kiezen voor andere bestemmingen.
Dat betekent dat hotels hun prijzen moeten verlagen om kamers te vullen. En die kamers zullen gevuld worden, maar tegen lagere tarieven. Het directe gevolg is dat kortetermijnverhuur onder druk komt te staan. Sommige verhuurders zullen overschakelen naar langetermijnverhuur, wat het aanbod in dat segment verhoogt.
Tel daarbij op dat er sinds 2022 zo’n 285.000 off-plan appartementen zijn verkocht die de komende jaren op de markt komen. Dat is enorm veel extra aanbod dat samenkomt met lagere vraag. De uitkomst is voorspelbaar: huurprijzen gaan dalen, vooral voor gemiddelde appartementen in oververzadigde gebieden.
Te duur geprijsde off-plan appartementen worden gecorrigeerd
Het tweede segment dat gaat lijden zijn overgewaardeerde off-plan appartementen. Specifiek de projecten die werden verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan kant-en-klare woningen in hetzelfde gebied. JVC en Business Bay zijn de duidelijkste voorbeelden van dit fenomeen.
Makelaars gebruiken groei uit het verleden om toekomstige prijsstijgingen te rechtvaardigen. Maar de realiteit is dat mensen in deze gebieden wonen omdat het goedkoper is, niet omdat het gewild is. Het zijn functionele wijken, geen aspiratielocaties. Wanneer de vraag daalt, krijgen kopers en huurders meer onderhandelingsruimte.
Met die onderhandelingsruimte kunnen ze betere prijzen bedingen in betere gebieden zoals Dubai Creek Harbour, Dubai Hills of Downtown Dubai. Waarom zou je hetzelfde betalen voor JVC als je voor vergelijkbaar geld in een premium locatie kunt zitten? Die dynamiek zal huur- en koopprijzen in gemiddelde gebieden onder druk zetten. De premium gebieden zullen naar verwachting veel stabieler blijven.
Transactievolumes dalen over de hele linie
De prijzen per vierkante meter zullen niet overal dalen. Daarvoor moeten mensen bereid zijn om te verkopen voor minder dan ze betaald hebben. En vermogende kopers aan de premium kant van de markt kunnen vasthouden. Velen van hen kochten een gezinswoning, geen investering die ze moeten liquideren.
Maar het aantal transacties gaat wel dalen. Over de hele markt, voor minimaal zes maanden. Kopers stellen beslissingen uit, verkopers wachten op betere tijden, en het resultaat is een markt die bevriest qua activiteit. Minder bezichtigingen, minder biedingen, minder deals die worden gesloten.
Dat raakt iedereen in de industrie, van ontwikkelaars tot makelaars tot hypotheekverstrekkers. De totale waarde van de markt kan stabiel blijven terwijl het volume instort. Het is een situatie die we eerder hebben gezien, en het duurt meestal langer dan mensen hopen voordat de activiteit terugkeert.
Aantal makelaars in de markt krimpt fors
Het vierde segment dat gaat dalen is het aantal makelaars zelf. Dubai heeft te veel makelaars, en een groot deel van hen worstelde al voor de huidige situatie begon. Nu wordt het alleen maar moeilijker. Wie voor deze periode al moeite had om deals te sluiten, gaat nu echt in de problemen komen.
Minder transacties betekent minder commissie beschikbaar voor dezelfde hoeveelheid makelaars. En makelaars in Dubai krijgen geen salaris, ze werken puur op commissiebasis. Velen zullen niet de financiële reserves hebben om een periode van zes maanden of langer met minimale inkomsten te overbruggen.
Het resultaat is een uitstroom van makelaars uit de markt. Sommigen vertrekken vrijwillig, anderen worden gedwongen omdat ze de rekeningen niet meer kunnen betalen. Voor de markt als geheel is dat misschien geen slechte zaak. Er waren te veel makelaars die vastgoed zagen als snelle bijverdienste in plaats van serieuze carrière. De professionals die overblijven zullen sterker uit deze periode komen.
De komende maanden worden een test voor de weerbaarheid van de VAE vastgoedmarkt. Niet elk segment is even kwetsbaar, en wie de verschillen begrijpt kan zich beter positioneren. Premium vastgoed, schaarste en sterke locaties blijven de beste bescherming. Gemiddelde appartementen in oververzadigde gebieden dragen het grootste risico.