De vastgoedmarkt in Dubai zit al jaren in een stijgende lijn, maar niet iedereen is optimistisch over de toekomst. Een vastgoedprofessional met jarenlange ervaring in Dubai waarschuwt voor een mogelijke crash, en zijn argumenten zijn gebaseerd op concrete cijfers en persoonlijke observaties uit de markt. De kern van zijn zorgen: een enorm overaanbod aan woningen dat de komende twee jaar wordt opgeleverd, terwijl de vraag dat tempo niet kan bijbenen.
De cijfers zijn inderdaad indrukwekkend. In de komende twee jaar worden naar verwachting 250.000 woningen opgeleverd in Dubai en omgeving. Dat is een gigantische hoeveelheid vastgoed die de markt op komt in relatief korte tijd. Historisch gezien wordt slechts 56% van de projecten op tijd opgeleverd, wat betekent dat 44% vertraging oploopt. Dat klinkt misschien als goed nieuws omdat het het aanbod spreidt, maar de realiteit is dat die vertraagde projecten uiteindelijk ook komen, alleen later dan gepland.
Het echte probleem ontstaat volgens de waarschuwing bij mensen die off-plan vastgoed hebben gekocht met de bedoeling om het snel door te verkopen, oftewel te flippen. Veel kopers hebben aanzienlijke bedragen betaald voor appartementen in gebieden die nog volop in ontwikkeling zijn. Een concreet voorbeeld: 1,8 miljoen dirham (ongeveer 450.000 euro) voor een 1-slaapkamerappartement in een gebied dat nog weinig voorzieningen of aantrekkingskracht heeft.
Makelaarsbeloftes botsen met marktrealiteit
Makelaars beloofden kopers dat ze hun vastgoed gemakkelijk zouden kunnen doorverkopen met winst zodra het klaar was, of zelfs al eerder. Maar die belofte hangt af van een continue stijgende markt waarin vraag het aanbod overtreft. Als eind 2026 tienduizenden units tegelijk worden opgeleverd, ontstaat er ineens enorm veel aanbod. Kopers die dan proberen te verkopen, merken dat ze niet de enige zijn. Ze concurreren met honderden of duizenden andere verkopers, wat de prijzen onder druk zet.
Voor mensen die gepland hadden om door te verkopen wordt dat problematisch. Ze kunnen hun vastgoed niet kwijt tegen de prijs die ze hadden verwacht, of helemaal niet. Op dat moment worden ze gedwongen verkopers, oftewel distressed sellers. Ze moeten verkopen omdat ze de resterende betalingen niet kunnen opbrengen of omdat ze niet van plan waren om zelf in het appartement te gaan wonen. Dat zorgt voor nog meer neerwaartse druk op de prijzen.
De verwachting is dat deze crash begint in de off-plan markt, nog voordat de eerste grote golf aan opleveringen plaatsvindt. Als kopers eind 2026 beginnen te beseffen dat ze niet kunnen verkopen zoals beloofd, proberen ze hun contracten nog te verkopen voordat de oplevering plaatsvindt. Dat kan leiden tot paniekverkopen in het off-plan segment, wat zich daarna voortzet in de bestaande bouw zodra die eenheden daadwerkelijk worden opgeleverd.
Bevolkingsgroei lost overaanbod niet op
Een veelgehoord tegenargument is dat de bevolking van Dubai hard groeit en dat die groei de vraag naar woningen ondersteunt. Er komen inderdaad veel mensen bij, met cijfers die spreken over 200.000 nieuwe inwoners. Maar die cijfers vertellen niet het hele verhaal. Het overgrote deel van de nieuwe inwoners bestaat uit laagbetaalde arbeiders die helemaal geen koopkracht hebben voor vastgoed.
Ongeveer 60% tot 70% van de bevolking in Dubai bestaat uit arbeiders met lage inkomens die geen vastgoed kunnen kopen. Ze huren kleine appartementen of kamers, vaak met meerdere mensen samen. Ongeveer 30% van de totale bevolking woont zelfs in arbeiderskampen, speciale accommodaties voor bouwvakkers en andere arbeiders. Die groep draagt niets bij aan de vraag naar koopwoningen.
De werkelijke doelgroep voor vastgoed bestaat uit expats met goede inkomens, ondernemers en vermogende individuen. Die groep groeit ook, maar lang niet zo hard als de totale bevolkingscijfers suggereren. En zelfs binnen die groep zijn er grenzen aan hoeveel mensen bereid zijn om 450.000 euro te betalen voor een eenslaapkamerappartement in een gebied zonder bewezen track record.
Aan de andere kant zijn de cijfers over het aanbod niet mis te verstaan. 250.000 units in twee jaar is gewoon heel veel, vooral als een groot deel daarvan bestaat uit kleine appartementen in vergelijkbare prijsklassen die allemaal rond dezelfde tijd op de markt komen. Als de vraag achterblijft, moeten de prijzen wel dalen. En als kopers dan in paniek raken en massaal proberen te verkopen, kan dat inderdaad escaleren.
Voor wie nu overweegt om off-plan vastgoed te kopen met de bedoeling om door te verkopen, is deze waarschuwing relevant. De strategie van flippen werkt alleen in een stijgende markt met meer vraag dan aanbod. Als die balans omslaat, zitten kopers vast aan vastgoed dat ze niet kwijt kunnen of alleen met verlies. Vooral voor eenheden die ver boven de marktprijs zijn aangekocht, wordt dat risico groter.
Of er daadwerkelijk een crash komt en hoe groot die wordt, valt nog te bezien. Maar de signalen dat er een overaanbod aankomt zijn duidelijk aanwezig. Voor beleggers en kopers is het verstandig om daar rekening mee te houden en niet blind te vertrouwen op beloftes van makelaars over gegarandeerde winsten bij doorverkoop. Die garanties bestaan simpelweg niet in vastgoed.