In 2025 klinken er steeds meer geluiden over een afkoeling van de vastgoedmarkt in Dubai. Berichten over dalende huurprijzen en lastige verkoop doen de ronde. Toch laat een data-analyse zien dat de realiteit genuanceerder is.
Dubai’s bevolking blijft namelijk groeien: alleen al in het eerste kwartaal van 2025 kwamen er ongeveer 90.000 nieuwe inwoners bij. Ook al is een deel daarvan arbeidsmigrant, een geschat aandeel van 85% is economisch actief genoeg om woonruimte te zoeken. Dat zou kunnen neerkomen op een vraag naar zo’n 25.000 woningen.
Vraag stijgt, maar huurprijzen geven een gemixt beeld
Wat betreft huurcontracten: in mei 2025 zijn er 154.000 huurcontracten afgesloten, 8% meer dan in dezelfde periode in 2024. Hiervan is 44% nieuw, wat duidt op nieuwe bewoners of verhuizingen binnen de stad. Toch zien we dat huurprijzen voor kleinere appartementen niet meer stijgen zoals voorheen.
Voor drie slaapkamerwoningen zijn de prijzen juist wél op het niveau van de vorige piek in 2017. De verschillen per gebied zijn groot: in luxeprojecten van Emaar of Sobha blijven de huren stijgen, terwijl sommige DAMAC complexen lichte dalingen zien.
Hoge aanbodverwachtingen tot 2030, maar vraag blijft verrassen
Aan de aanbodzijde staan er tot 2027 maar liefst 194.000 nieuwe woningen gepland, oplopend tot 284.000 tegen 2030. Critici stellen dat deze groei het tempo van de bevolkingsgroei overstijgt. Toch heeft het verleden laten zien dat zelfs in jaren waarin het aanbod sterker groeide dan de bevolking, de vastgoedprijzen alsnog stegen. De toename in vraag komt vooral door Dubai’s opmars als internationale stad. Multinationals, familiebedrijven en buitenlandse investeerders vestigen zich in toenemende mate in de stad.
Wat ook meespeelt is dat investeerders kritischer zijn geworden. Ze kiezen steeds vaker voor kwaliteit: gevestigde buurten, goede afwerking, en betrouwbare ontwikkelaars. Tegelijkertijd worden de marges kleiner. Waar in 2024 rendementen van 7% haalbaar waren, liggen ze nu eerder rond de 5,5% tot 6%.
De markt voor appartementen laat bovendien een stijging in directe verkopen zien: in mei 2025 werden er 4.430 bestaande appartementen verkocht, het hoogste aantal in 17 maanden. Toch vormen bestaande woningen slechts 31% van het totale aantal transacties. Bij villa’s en townhouses is dit beter verdeeld: 43% bestaande bouw tegenover 57% nieuwbouw.
Uiteindelijk lijkt de vastgoedmarkt in Dubai niet te crashen, maar te rijpen. Kwaliteit, locatie en prijs zijn belangrijker dan ooit. De tijden van snelle winsten zijn voorbij; lange termijn denken is essentieel.