Off-plan villa’s in Abu Dhabi zijn vaak goedkoper dan vergelijkbare opgeleverde woningen, wat betekent dat je bij oplevering meer winst maakt. Maar daar gaat dit artikel niet over. Zelfs als je uitgaat van exact dezelfde aankoopprijs, dezelfde waardestijging en dezelfde winst, levert een off-plan aankoop in Abu Dhabi nog steeds een hoger rendement op dan in Dubai. Dat klinkt onlogisch, maar het zit hem in de structuur van de betalingsplannen.
De berekening is simpel maar wordt vaak over het hoofd gezien. Je rendement wordt niet alleen bepaald door hoeveel winst je maakt, maar ook door hoeveel kapitaal je daarvoor moet inzetten. En daar zit een fundamenteel verschil tussen de twee emiraten dat direct invloed heeft op je rendement op geïnvesteerd kapitaal.
Dezelfde winst, dubbel zo hoog rendement
Laten we een concreet voorbeeld nemen. Je koopt een off-plan villa van 10 miljoen dirham (ongeveer 2,5 miljoen euro) bij een overheidsontwikkelaar in zowel Abu Dhabi als Dubai. Bij oplevering zijn beide villa’s 13 miljoen dirham (ongeveer 3,25 miljoen euro) waard. Je maakt dus 3 miljoen dirham (ongeveer 750.000 euro) winst op elke villa. Tot zover geen verschil.
Maar nu komt het. Overheidsontwikkelaars in Dubai vragen momenteel doorgaans 80% tijdens de bouw en 20% bij oplevering. Dat betekent dat je 8 miljoen dirham (ongeveer 2 miljoen euro) moet betalen voordat je de sleutel krijgt. In Abu Dhabi vragen overheidsontwikkelaars slechts 40% tot 50% tijdens de bouw. Laten we uitgaan van 40%, dan betaal je slechts 4 miljoen dirham (ongeveer 1 miljoen euro) tijdens de constructiefase.
Nu de berekening. In beide gevallen verkoop je bij oplevering voor 13 miljoen dirham en maak je 3 miljoen dirham winst. Maar in Abu Dhabi heb je slechts 4 miljoen dirham geïnvesteerd tot aan de verkoop. Je rendement op geïnvesteerd kapitaal is dus 3 miljoen gedeeld door 4 miljoen, oftewel 75%.
In Dubai heb je 8 miljoen dirham geïnvesteerd. Je rendement is 3 miljoen gedeeld door 8 miljoen, oftewel 37,5%. Exact dezelfde winst, maar de helft van het rendement omdat je dubbel zoveel kapitaal moest inzetten.
Minder risico door mijlpaalgebonden betalingen
Naast het hogere rendement is er ook een risicoverschil dat in het voordeel van Abu Dhabi werkt. Onder de regelgeving die in 2024 is ingevoerd, volgen je betalingen in Abu Dhabi de bouwmijlpalen. Als het werk niet is voltooid tegen de afgesproken datum, betaal je niet. Je geld blijft bij jou totdat de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd.
In Dubai werkt het anders. Zelfs als de bouwplaats nog niet eens is gestart, betaal je op de datum die de ontwikkelaar heeft vastgesteld. Ja, het geld gaat naar een escrow rekening en is dus beschermd, maar je hebt het wel al betaald. Het is niet meer beschikbaar voor andere doeleinden of investeringen. In Abu Dhabi blijft je kapitaal langer bij jou en stroomt het pas naar de ontwikkelaar wanneer er daadwerkelijk voortgang is geboekt.
Dit verschil in betalingsstructuur betekent ook dat je in Abu Dhabi makkelijker kunt uitstappen als er problemen ontstaan. Als de bouw vertraagt en je hebt pas 40% betaald, is je blootstelling kleiner dan wanneer je al 80% hebt overgemaakt. Het risico is simpelweg beter verdeeld tussen koper en ontwikkelaar.
Aanbodverschillen versterken het effect
De cijfers over het aanbod maken het plaatje compleet. Tussen 2021 en 2024 lanceerde Abu Dhabi ongeveer 22.000 off-plan woningen. Dubai lanceerde er 212.000 in dezelfde periode. Dat is bijna tien keer zoveel aanbod in Dubai als in Abu Dhabi.
Beide emiraten hebben vergelijkbare bevolkingsaantallen, hoewel Dubai in 2024 sneller groeide. Maar zelfs met die snellere bevolkingsgroei komt er in Dubai veel meer aanbod op de markt per hoofd van de bevolking. Dat vergroot de kans op overaanbod, wat prijzen onder druk kan zetten en het moeilijker maakt om te verkopen of te verhuren.
In Abu Dhabi is de markt krapper. Minder aanbod bij vergelijkbare vraag betekent meer prijsstabiliteit en betere vooruitzichten voor waardebehoud. Gecombineerd met de gunstigere betalingsplannen en de wettelijke bescherming bij bouwvertragingen, biedt Abu Dhabi een aantrekkelijker risico-rendementsprofiel voor off-plan kopers.
Dat betekent niet dat Dubai geen goede deals heeft. Er zijn uitstekende projecten met sterke locaties en betrouwbare ontwikkelaars. Maar de structurele verschillen in betalingsplannen, consumentenbescherming en aanbodniveaus zijn reëel en meetbaar. Voor wie rendement wil maximaliseren terwijl risico wordt beperkt, is Abu Dhabi het overwegen waard.