De off-plan markt in Dubai heeft de afgelopen jaren recordaantallen geproduceerd. Maar de cruciale vraag die weinig mensen hardop stellen: is er wel genoeg vraag om al die woningen te vullen? De cijfers vertellen een genuanceerd verhaal. Tussen 2022 en 2025 werden in totaal 347.000 off-plan units verkocht. In dezelfde periode groeide de bevolking van Dubai met 528.000 inwoners. Dat is ruwweg 1,5 persoon per verkochte off-plan woning. En dat getal vertelt niet het hele verhaal.
Off-plan vastgoed heeft ongeveer vier jaar nodig van lancering tot oplevering. Dat betekent dat de verkoopcijfers van vandaag het aanbod van morgen bepalen. In 2022 waren er 41.700 off-plan verkopen. In 2023 steeg dat naar 65.800. In 2024 sprong het naar 108.000 en in 2025 bereikte het 131.000. De groei is explosief geweest, en al die woningen komen de komende jaren op de markt.
Niet elke nieuwe inwoner koopt of huurt een appartement
De bevolkingsgroei van 528.000 mensen klinkt indrukwekkend, maar die groep is niet homogeen. Een aanzienlijk deel bestaat uit bouwvakkers en servicemedewerkers die in gedeelde accommodatie wonen. Er zijn geen officiële cijfers, maar een redelijke schatting is dat ongeveer 25% van de nieuwe bevolking in deze categorie valt. Deze mensen gaan niet de appartementen kopen of huren die nu worden gebouwd.
Als je dat meeneemt in de berekening, wordt het plaatje anders. In het Verenigd Koninkrijk wonen gemiddeld 2,3 mensen per huishouden. In Dubai ligt dat waarschijnlijk lager omdat de bevolking jonger is en er meer alleenstaanden zonder kinderen zijn. Een werkbare aanname is 1,7 tot 2 mensen per huishouden.
Met die aannames kom je uit op een ratio van ongeveer 1 tot 1,2 persoon per gebouwde woning wanneer je de servicemedewerkers in gedeelde accommodatie buiten beschouwing laat. Dat is overaanbod. Er worden simpelweg meer woningen gebouwd dan er mensen bijkomen om ze te bewonen.
Niet alle vastgoed is gelijk in de markt
Het overaanbod is niet gelijk verdeeld over alle segmenten. Dubai bouwt niet genoeg premium villa’s en townhouses. De vraag naar ruime gezinswoningen met tuin en privacy blijft groot, en het aanbod houdt dat niet bij. In dat segment is schaarste, niet overaanbod.
Het probleem zit vooral in gemiddelde appartementen. Meer dan 200.000 off-plan appartementen zijn verkocht in de afgelopen twee jaar alleen. Een groot deel daarvan komt in gebieden als JVC en Business Bay, waar de congestie al toeneemt. Die combinatie van veel nieuw aanbod en verslechterende bereikbaarheid zal prijzen en huren in die gebieden onder druk zetten.
Gebieden met beperkt toekomstig aanbod, sterke locaties en goede ontwikkelaars zullen het beter doen. Niet alles in Dubai zal lijden onder overaanbod, maar de gemiddelde appartementen in oververzadigde wijken wel. Het verschil tussen een goede en een slechte aankoop wordt de komende jaren steeds duidelijker.
Wie goed heeft gekocht, in een sterk gebied, van een betrouwbare ontwikkelaar en tegen de juiste prijs, zal het prima doen. Wie slecht heeft gekocht, in een gebied met veel concurrentie en weinig onderscheidend vermogen, gaat geld verliezen. De markt wordt selectiever, en niet elke off-plan aankoop is automatisch een goede zet.
De les is om verder te kijken dan de marketingpraatjes en de echte vraag te stellen: wie gaat hier wonen, en hoeveel vergelijkbare woningen komen er nog in de buurt? Als je die vragen niet kunt beantwoorden, weet je niet wat je koopt.