Moody’s en Fitch zijn het eens: met zo’n 150.000 nieuwe woningen gepland tussen nu en 2027 zal het aanbod het huurmarkt evenwicht verstoren. In veel gebieden verwacht men dat huren gaan afvlakken, vooral in wijken die al verzadigd zijn. Huurders met budget en flexibiliteit zullen upgraden naar prime gebieden zoals Dubai Hills en Downtown terwijl overaanbodwijken zoals JVC het zwaar kunnen krijgen.
De rendementen in prime gebieden liggen al onder de 5% (netto), dat is weinig aantrekkelijk als banken in de VAE 4% rente bieden. Tel daarbij 2% makelaarskosten en 4% landbelasting op en je staat al snel met verlies in je eerste jaar. Villas en townhouses blijven robuuster maar de markt voor appartementen verandert, het wordt steeds meer een huurders en kopersmarkt.
In Abu Dhabi zijn de fundamenten sterker: sinds 2021 zijn in de hele hoofdstad slechts zo’n 22000 eenheden verkocht tegenover meer dan 212000 in Dubai in die periode. Bovendien is de bevolkingsgroei er sneller en houdt de overheid strenger toezicht op nieuwe ontwikkelingen. Dat maakt de markt voor appartementen in Abu Dhabi veerkrachtiger tegenover schokken.
Waarom de opbrengsten van appartementen onder druk staan
Allereerst nieuwe aanboddruk. Bij bijna 150000 extra woningen op komst binnen twee jaar stijgt het totale aanbod in Dubai aanzienlijk. Dit zorgt voor meer concurrentie onder verhuurders wat huurprijzen in de middenklasse en lagere segmenten onder druk zal zetten.
Ten tweede vergelijkingsbasis en kostenstructuur. In premium zones zijn de rendementen al smal. Met kostenposten zoals makelaarscommissie en overdrachtsbelasting die soms over het hoofd worden gezien blijft er weinig marge over. Voor investeerders wordt het steeds lastiger om een positief yield verhaal te rechtvaardigen op appartementen.
Ten derde vraagverschuiving. Huurders die het kunnen zullen upgraden naar betere gebieden of naar villa’s of townhouses. Dat drukt de vraag in secundaire wijken. In de praktijk kun je zien dat appartementen in JVC, Discovery Gardens of andere minder centrale zones meer leegstand of prijsdruk ervaren dan de luxe segmenten.
Ten vierde marktsentiment en risicoperceptie. Ratingbureaus signaleren dat ontwikkelaars meer risico lopen bij nieuwe projecten. Als banken de kapitaalkosten verhogen en investeerders voorzichtiger worden kun je al vroeg vertragende verkoopcijfers, afname van flipactiviteiten en conservatievere waarderingen zien.
Waarin villa’s en townhouses zich onderscheiden
In tegenstelling tot appartementen zijn villa’s en townhouses vaak meer ondervertegenwoordigd in aanbod. Hun aanbod is beperkter de vraag is stabieler en kopers zijn vaak gericht op lange termijn woongenot in plaats van puur rendement. Daardoor blijven de waardeontwikkeling en huurmarkt van deze segmenten op robuustere fundamenten steunen.
In prime communities met goede infrastructuur, groene zones, scholen en voorzieningen is de vraag naar villa’s en townhouses minder gevoelig voor prijsschokken in de huursector. Daar profiteren eigenaars van relatieve schaarste en een sterkere positionering.
Waarom Abu Dhabi er beter uitziet voor appartementinvesteerders
Wat Dubai overtreft is de volumegroei: in Dubai zijn sinds 2021 meer dan 212000 woningen verkocht of in ontwikkeling genomen terwijl Abu Dhabi in diezelfde periode slechts 22000 verkochte nieuwe woningen kent. Dit grote verschil in aanbod zorgt voor veel minder druk op de huurmarkt van Abu Dhabi het aanbod wordt langzamer geabsorbeerd.
Bovendien heeft Abu Dhabi strengere regels voor projectlanceringen en meer centrale planning waardoor overontwikkeling beter kan worden gecontroleerd. De bevolkingsgroei in de hoofdstad is ook relatief sterk wat de vraag in stand houdt.
Voor investeerders betekent dit: de apartmentmarkt van Abu Dhabi kan lagere risico’s en stabielere rendementen bieden dan veel oververzadigde zones in Dubai.
Als je nu investeert in appartementen in Dubai moet je goed kijken naar locatie, segment, kostenstructuur en toekomstig aanbod. Het wordt steeds belangrijker om projecten te selecteren met unieke USP’s en sterke lokale fundamenten want de markt verandert snel.