Volgens recente rapporten van Moody’s en Fitch, twee van de grootste kredietbeoordelaars ter wereld, staat de vastgoedmarkt in Dubai voor een mogelijke correctie in 2026. Deze voorspelling komt vooral door de verwachte oplevering van zo’n 150.000 nieuwe woningen tegen 2027. Dit grote aanbod zal waarschijnlijk een overschot creëren, wat invloed heeft op zowel de prijzen als de algehele marktbalans.
Een belangrijk punt dat beide instellingen aanhalen is de disbalans tussen aanbod en vraag. Terwijl het woningaanbod jaarlijks met ongeveer 16% toeneemt, groeit de bevolking in Dubai slechts met ongeveer 5%. Deze scheve verhouding zet druk op de prijzen, met name in het segment van betaalbare appartementen.
Grote toename van woningaanbod zorgt voor afkoeling in 2026
Het zijn vooral de kleinere, betaalbare appartementen zoals studio’s en eenkamerwoningen die het zwaarst getroffen zullen worden. Deze woningen worden in grote aantallen ontwikkeld, vaak met kleinere plattegronden, waarbij kwantiteit boven kwaliteit lijkt te gaan. Een goed voorbeeld hiervan is Jumeirah Village Circle (JVC), dat alleen al goed is voor 11% van alle off-plan appartementen in aanbouw. In dit soort gebieden zijn de vierkantemeterprijzen hoog voor de kwaliteit die geleverd wordt, wat vooral kopers die te veel betaald hebben voor middelmatige projecten in de problemen kan brengen.
Daarentegen blijven bepaalde segmenten juist veerkrachtig. Denk aan townhouses en villa’s, met name in goed gelegen gebieden zoals Dubai Marina en Downtown Dubai. Deze segmenten kampen nog steeds met een tekort aan aanbod en worden voornamelijk gekocht door eindgebruikers in plaats van speculatieve investeerders. Hierdoor blijft de vraag hier relatief stabiel, al wordt er geen prijsstijging verwacht. Ook appartementen in de Dubai International Financial Centre (DIFC) vormen een aparte categorie. De vraag hier komt van een andere kopersgroep en het aanbod blijft beperkt.
Welke vastgoedtypes risico lopen en waar de kansen liggen
De huurmarkt laat zien dat prime locaties momenteel een netto rendement van rond de 5% opleveren. Tegelijkertijd zijn zogenaamde distress deals aan het toenemen. Banken in de VAE bieden rentepercentages van ongeveer 4%. Als daarbij nog 2% makelaarskosten en 4% aan registratiekosten (DLD) komen, dan begin je als investeerder al met een achterstand van 6% in het eerste jaar.
Opvallend is dat off-plan vastgoed gemiddeld AED 2,9 miljoen (ongeveer €760.000) kost, terwijl instapklare woningen gemiddeld AED 2,7 miljoen (€708.000) kosten. Dit is opmerkelijk omdat off-plan doorgaans goedkoper hoort te zijn om kopers te lokken tijdens de bouwfase. Toch worden investeerders aangetrokken door aantrekkelijke betalingsplannen na oplevering, wat vaak leidt tot overmatige schulden en uiteindelijk tot gedwongen verkoop.
Tot slot is het belangrijk om te vermelden dat Abu Dhabi een ander verhaal is. Daar controleert de overheid het aanbod veel strakker en wordt de markt gedreven door eindgebruikers in plaats van speculanten, wat zorgt voor een stabieler klimaat.