In Dubai wordt vaak gesproken over spectaculaire rendementen op vastgoed, met makelaars die zonder blikken of blozen percentages van 12% tot 15% noemen. Maar hoe ziet het plaatje eruit wanneer je daadwerkelijk alle kosten meeneemt? Een voorbeeld uit Business Bay laat zien dat het echte rendement behoorlijk kan verschillen van de verkooppraatjes.
Een appartement met 1 slaapkamer werd daar gekocht voor 1.100.000 AED. Het wordt verhuurd voor 105.000 AED per jaar, wat op het eerste gezicht een uitstekende deal lijkt. Maar als je de jaarlijkse servicekosten van 22.000 AED en onderhoudskosten van 8.000 AED erbij optelt, blijft er van die mooie opbrengst een stuk minder over. Uiteindelijk komt het netto rendement uit op zo’n 6,8%. Dat is allesbehalve slecht, zeker vergeleken met steden in Europa waar 3% tot 4% al als prima wordt gezien.
Toch is het duidelijk dat dubbele cijfers eerder uitzondering dan regel zijn.
Realistische verwachtingen zijn belangrijk
Wat opvalt is dat veel investeerders zich blindstaren op de huurprijs zonder rekening te houden met bijkomende lasten. En dat is niet zonder risico. In dit geval is de huurprijs van 105.000 AED aan de hoge kant. Mocht de markt verzadigd raken door nieuwe projecten, dan kan die prijs dalen naar bijvoorbeeld 90.000 AED. Daardoor zakt het netto rendement snel onder de 6%.
Bovendien zijn er nog andere kosten waar vaak overheen wordt gekeken. Denk aan DLD kosten bij aankoop, tijdelijke leegstand, financieringslasten of inflatie als je in dollars/AED denkt. Al deze factoren drukken uiteindelijk op het rendement. Een gemiddeld netto rendement tussen 6% en 7% blijkt voor de meeste appartementen in populaire wijken zoals Business Bay of Dubai Marina een realistisch uitgangspunt te zijn.
Wie in vastgoed in Dubai wil stappen doet er goed aan niet alleen te kijken naar de bruto cijfers. Vraag altijd naar de netto opbrengst, inclusief alle jaarlijkse en eenmalige kosten. Alleen dan krijg je een eerlijk beeld van wat een investering werkelijk oplevert.
Thomas Bakker is een vastgoedexpert met jarenlange ervaring in internationale investeringen, met een speciale focus op de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Vanuit zijn achtergrond in eigen ervaring en vastgoedbegeleiding helpt hij Nederlandse en Belgische investeerders om potentiele rendabele keuzes te maken bij het kopen van appartementen, villa’s of off-plan projecten in Dubai. Met een nuchtere blik, oog voor rendement en een sterke focus op transparantie is Thomas een vertrouwd aanspreekpunt voor iedereen die overweegt om te investeren in Dubai.
