Dubai is recent gestegen naar de vijfde plek op de UBS Global Real Estate Bubble Index, waarmee het zich schaart naast steden als Miami, Toronto en net boven Amsterdam staat. Maar wat houdt dit precies in, en waarom is het relevant voor iedereen die interesse heeft in vastgoed in Dubai?
Dubai net boven Amsterdam
Wat is de UBS Bubble Index en waarom staat Dubai in de top 5?
De UBS Bubble Index is een jaarlijkse analyse die de risico’s van een vastgoedzeepbel meet in grote wereldsteden. Een vastgoedbubbel ontstaat wanneer huizenprijzen sneller stijgen dan inkomens, de kredietverlening toeneemt en het aanbod onvoldoende meegroeit. UBS kijkt niet naar wanneer een bubbel barst, maar beoordeelt hoe groot het risico is op een ongezonde marktontwikkeling.
Dubai heeft in het verleden al twee bubbelmomenten gekend, in 2008 en in 2017. De huidige stijging op de index komt doordat de huizenprijzen de afgelopen 12 maanden met 11% zijn gestegen. Daarbij zijn off-plan woningen inmiddels vaak net zo duur als opgeleverde units, wat een teken kan zijn van oververhitting.
Ook de bevolking van Dubai is sinds 2020 met 15% gegroeid, wat bijdraagt aan een krappe markt, zeker nu veel arbeiders in gedeelde huisvesting wonen of forenzen vanuit Sharjah.
Is Dubai dan nog steeds aantrekkelijk voor kopers en investeerders?
Ondanks de hogere ranking op de bubble index blijft Dubai relatief betaalbaar. Een geschoolde werknemer kan in slechts zeven jaar een appartement van 60 m2 kopen. Ter vergelijking: in Amsterdam, Parijs of Hong Kong duurt dat ongeveer het dubbele. Ook voor investeerders is het plaatje nog steeds gunstig. De huurinkomsten dekken gemiddeld binnen 15 jaar de aankoopprijs van een woning. In steden als Zürich, Milaan of Londen loopt dat op tot 25 tot 43 jaar.
De huur opbrengsten in Dubai blijven sterk, maar er zijn ook signalen van afkoeling. Inkomensgroei blijft achter, rentestanden zijn hoog en sommige segmenten van de markt zijn volatiel. De bouwactiviteit zit weer op het niveau van 2017, en de concurrentie vanuit steden als Abu Dhabi en Riyadh neemt toe.
Hoewel de economie snel groeit, is het onzeker of de inkomens deze lijn kunnen blijven volgen.
Thomas Bakker is een vastgoedexpert met jarenlange ervaring in internationale investeringen, met een speciale focus op de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Vanuit zijn achtergrond in eigen ervaring en vastgoedbegeleiding helpt hij Nederlandse en Belgische investeerders om potentiele rendabele keuzes te maken bij het kopen van appartementen, villa’s of off-plan projecten in Dubai. Met een nuchtere blik, oog voor rendement en een sterke focus op transparantie is Thomas een vertrouwd aanspreekpunt voor iedereen die overweegt om te investeren in Dubai.
