Het kopen van meerdere off-plan appartementen lijkt op het eerste gezicht een vorm van risicospreiding. Maar in de vastgoedmarkt van Dubai werkt dit vaak averechts. Door overaanbod, prijsinflatie en speculatief gedrag van ontwikkelaars, brengt deze aanpak juist meer risico met zich mee dan veel beleggers beseffen.
Het probleem met off-plan appartementen
In 2025 bestaat 73% van alle vastgoedtransacties in Dubai uit off-plan deals. Dat zijn bijna 100.000 verkochte appartementen, terwijl de bevolkingsgroei slechts 169.000 mensen bedroeg het jaar ervoor. Veel van deze nieuwe inwoners wonen bovendien in gedeelde woningen in oudere wijken zoals Sharjah. De vraag sluit dus niet aan op het enorme aanbod.
Bij appartementen is de bouw sneller en winstgevender voor ontwikkelaars, wat leidt tot een overproductie. Hierdoor zijn veel off-plan appartementen vandaag geprijsd op hetzelfde niveau als vergelijkbare kant-en-klare units. Maar als je off-plan koopt voor de prijs van een instapklare woning, neem je in feite onnodig risico, zonder het voordeel van directe verhuur of gebruik.
Een slimme off-plan investering hoort minstens 30% onder de waarde van een vergelijkbare gereedstaande woning te liggen. Als je dat niet kunt vinden, is het beter om een bestaande woning met hypotheek te kopen of je kapitaal voorlopig aan de zijlijn te houden.
Villas en townhouses: schaarste zorgt voor rendement
In tegenstelling tot appartementen zijn villa’s in Dubai wél schaars. In 2025 maken off-plan villa’s slechts 23% uit van de markt, met zo’n 7.200 transacties. Zelfs als slechts 30% daarvan voor eigen gebruik is, komen er hooguit 9.000 woningen beschikbaar voor verhuur of doorverkoop, op een stad van miljoenen inwoners.
Bij villa’s zijn er nog wel kortingen ten opzichte van instapklare woningen, en de eindgebruikersmarkt is sterk. Die schaarste drijft de waarde op. Zoals Warren Buffett ooit zei: “Diversificatie is bescherming tegen onwetendheid.” Wie weet wat hij doet, hoeft niet te spreiden.
Spreiding vergroot soms juist het risico
Vijf middelmatige off-plan appartementen kopen lijkt misschien een veilige strategie, maar bij overaanbod werkt het juist averechts. Je zit met units die moeilijk verhuurbaar zijn, weinig waardegroei laten zien, en die vaak tegelijk worden opgeleverd, wat de concurrentie versterkt.
Eén villa op een goede locatie, gekocht onder de marktwaarde, levert in Dubai bijna altijd betere rendementen op dan vijf doorsnee appartementen. Schaarste, eindgebruikersvraag en beperkte nieuwbouw zijn de sleutels tot een gezonde investering.