De vastgoedmarkt in Dubai verandert snel. Waar voorheen veel beleggers met winst hun off-plan woning doorverkochten, neemt het aantal verkopen tegen de oorspronkelijke prijs opvallend toe. Deze trend zegt veel over de huidige staat van de markt.
Wat is een off-plan resale?
Bij een off-plan resale verkoopt een investeerder een woning die hij eerder direct van een ontwikkelaar heeft gekocht, nog voordat deze opgeleverd is. Dit kan kort na aankoop zijn of zelfs jaren later. Steeds vaker gebeurt dit zonder winst, puur om het geïnvesteerde bedrag terug te krijgen.
Waarom wordt er minder winst gemaakt?
Te veel nieuwe projecten
Het aantal nieuwe off-plan woningen is enorm gestegen: van 44.000 in 2022 naar 110.000 in 2024. Dat betekent dat er gemiddeld dagelijks zo’n 300 nieuwe woningen worden verkocht. Hierdoor is er weinig reden voor kopers om een bestaande off-plan woning met twee jaar bouwtijd over te nemen, als er volgende week alweer een nieuw project wordt gelanceerd.
Hogere kapitaaleisen bij doorverkoop
Veel ontwikkelaars, zoals Emaar en MERAS, eisen tegenwoordig hogere betalingen voordat een woning überhaupt doorverkocht mag worden. Waar eerder 20% voldoende was, moet bij Emaar nu al 50% van de aankoopprijs betaald zijn. Dat maakt doorverkopen financieel zwaarder en minder aantrekkelijk.
Meer instapklaar aanbod
Omdat er steeds meer afgewerkte woningen beschikbaar komen, kiezen eindgebruikers liever voor een kant-en-klare woning dan een doorverkochte off-plan woning die nog in aanbouw is. Het directe gebruiksgemak speelt hierbij een grote rol.
Strengere betalingsregelingen
Na de coronapandemie boden veel ontwikkelaars nog soepele regelingen zoals post-handover betalingen of 50/50-regelingen. Nu de vraag weer is toegenomen, eisen grote ontwikkelaars zoals Emaar weer hogere aanbetalingen tijdens de bouw. Dat betekent dat een koper niet alleen een premie betaalt voor een bestaande off-plan woning, maar ook tussentijds extra kosten moet maken.
Wat betekent dit voor de markt?
De flippersmarkt in Dubai is duidelijk op zijn retour. Voor beleggers betekent dit dat snel winst maken door doorverkoop minder vanzelfsprekend is geworden. Voor kopers kan dit juist kansen bieden om tegen scherpe prijzen in te stappen, zolang ze goed letten op locatie, ontwikkelaar en bouwkwaliteit.
Thomas Bakker is een vastgoedexpert met jarenlange ervaring in internationale investeringen, met een speciale focus op de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Vanuit zijn achtergrond in eigen ervaring en vastgoedbegeleiding helpt hij Nederlandse en Belgische investeerders om potentiele rendabele keuzes te maken bij het kopen van appartementen, villa’s of off-plan projecten in Dubai. Met een nuchtere blik, oog voor rendement en een sterke focus op transparantie is Thomas een vertrouwd aanspreekpunt voor iedereen die overweegt om te investeren in Dubai.
Word lid van de discussie