De vastgoedmarkt in Dubai wordt vaak gepresenteerd met indrukwekkende statistieken, maar zonder context kunnen deze cijfers een vertekend beeld geven. Overheidsdata is echt, maar de details erachter maken het verschil tussen een realistische kijk op de markt en een verkeerde inschatting.
Een voorbeeld is de bevolkingsgroei. In 2024 kwamen er 169.000 nieuwe inwoners bij, wat indrukwekkend klinkt. Toch bestaat een groot deel van deze groep uit laagbetaalde arbeidskrachten zoals chauffeurs, hotelpersoneel en bouwvakkers. Zij wonen vaak in gedeelde huisvesting en hebben geen directe invloed op de koopkracht in de vastgoedmarkt. Daarnaast zijn er veel mensen met een Dubai visum die feitelijk in goedkopere gebieden zoals Sharjah wonen, waar de huurprijzen tot de helft lager liggen.
Ook de verkoopcijfers vragen nuance. In het eerste kwartaal van 2025 werd er voor 114 miljard dirham (ongeveer €28,5 miljard) aan vastgoed verkocht. Maar slechts 60 miljard dirham (ongeveer €15 miljard) betrof direct betaalde, volledig opgeleverde woningen. De overige 54 miljard dirham (ongeveer €13,5 miljard) kwam uit off-plan verkopen. Hierbij wordt vaak slechts 10% tot 20% van de prijs bij ondertekening betaald, terwijl het volledige bedrag in de statistieken wordt opgenomen. Dat betekent dat een off-plan aankoop van 10 miljoen dirham in werkelijkheid slechts 1 tot 2 miljoen dirham aan nieuw kapitaal in de markt brengt op dat moment.
Wat betreft prijzen: Dubai villa’s zijn inmiddels duurder per m² dan in veel delen van Europa. Luxe appartementen concurreren qua prijs met die in Londen. De snelle prijsstijgingen die volgden op de COVID periode zijn niet blijvend. Wereldwijde economische omstandigheden veranderen: de huizenprijzen in Londen dalen, Europa worstelt met inflatie, de Chinese economie koelt af en de Verenigde Staten raken verwikkeld in handelsspanningen.
Verwachtingen voor de komende jaren
Dubai blijft groeien, maar het tempo zal naar verwachting matigen. Een jaarlijkse prijsstijging van 15% zoals in de afgelopen jaren is onwaarschijnlijk. Kopers en investeerders doen er goed aan om zich te richten op waarde op de lange termijn, in plaats van blind te vertrouwen op indrukwekkende headline-cijfers.
De markt blijft aantrekkelijk, maar realisme is belangrijker dan hype.
Thomas Bakker is een vastgoedexpert met jarenlange ervaring in internationale investeringen, met een speciale focus op de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Vanuit zijn achtergrond in eigen ervaring en vastgoedbegeleiding helpt hij Nederlandse en Belgische investeerders om potentiele rendabele keuzes te maken bij het kopen van appartementen, villa’s of off-plan projecten in Dubai. Met een nuchtere blik, oog voor rendement en een sterke focus op transparantie is Thomas een vertrouwd aanspreekpunt voor iedereen die overweegt om te investeren in Dubai.
