Groeit de bevolking van Dubai snel genoeg voor al dat nieuwe vastgoed?

Dubai zit midden in een enorme bouwgolf. Elk jaar worden tienduizenden nieuwe woningen aangekondigd, vaak als zogeheten off-plan projecten, die gemiddeld drie jaar nodig hebben om opgeleverd te worden. Maar groeit de bevolking eigenlijk wel snel genoeg om al die nieuwe woningen te vullen?

Explosie aan off-plan projecten

Sinds 2022 zijn er in totaal al 263.000 nieuwe off-plan woningen gelanceerd. In 2022 waren dat er 44.000, in 2023 steeg dit aantal naar 68.800 en in 2024 werd een nieuw record bereikt met 110.000 gelanceerde woningen. En in 2025 staat de teller halverwege het jaar al op 40.200.

Ter vergelijking: Nederland, met een bevolking die ruim twee keer zo groot is als die van Dubai, heeft in 2024 slechts 68.995 nieuwe woningen opgeleverd. In de jaren daarvoor lag het aantal iets hoger, maar nog altijd ver onder de jaarlijkse behoefte.

Bevolkingsgroei in Dubai

Sinds 2022 is de bevolking van Dubai met 429.000 mensen gegroeid, wat neerkomt op ongeveer 4 procent groei per jaar. Dat betekent dat er voor elke woning die in aanbouw is, 1,6 mensen bij zijn gekomen.

Gemiddeld wonen er in Nederland zo’n 2,2 mensen per huishouden. In Dubai ligt dat aantal lager, vooral omdat veel jonge alleenstaanden naar de stad trekken. Een schatting van 1,8 personen per huishouden lijkt hier realistischer.

Vraag en aanbod

Als er 1,6 mensen bij komen per woning in aanbouw, en de gemiddelde huishoudgrootte is 1,8, dan lijkt er op papier genoeg vraag. Toch groeit het woningaanbod sneller dan de bevolking. Als de huidige bouw en immigratietrends zich doorzetten, zullen vooral woningen in minder populaire wijken of van minder betrouwbare projectontwikkelaars moeite hebben om kopers of huurders te vinden.

Wie een woning koopt op de juiste plek, van een goede ontwikkelaar en tegen een scherpe prijs, zit waarschijnlijk goed. Maar woningen van mindere kwaliteit of op ongunstige locaties lopen meer risico.

Hoe verhoudt dit zich tot Nederland?

In Nederland groeide de bevolking in 2024 met ongeveer 103.000 mensen, vooral door immigratie. Tegelijkertijd werden er dat jaar slechts 68.995 nieuwe woningen opgeleverd, een daling van ruim 6 procent ten opzichte van het jaar ervoor. Dit is aanzienlijk minder dan de jaarlijkse doelstelling van 100.000 nieuwe woningen.

Rekenkundig gezien komt dat neer op ongeveer 1,5 nieuwe inwoners per nieuw gebouwde woning. Dat is iets ongunstiger dan in Dubai, waar er voor elke woning 1,6 nieuwe inwoners bijkwamen. Toch is de druk op de woningmarkt in Nederland groter, omdat het aanbod er al jarenlang achterloopt op de vraag.

Deze vergelijking laat zien dat Dubai misschien te veel bouwt voor de huidige bevolkingsgroei, terwijl Nederland juist te weinig bouwt om de bevolkingsgroei bij te houden.