Na de recente spanningen met Iran zie je twee kampen online. De ene groep claimt dat de vastgoedprijzen in Dubai al 15% tot 20% zijn gedaald. De andere groep, voornamelijk makelaars, toont grote transacties die sinds het conflict zijn doorgegaan als bewijs dat alles in orde is.
Beide kampen hebben ongelijk, en de reden is simpel: niemand kan op dit moment met zekerheid zeggen wat de marktprijs is.
Het probleem zit in hoe transactiedata in de VAE werkt. De informatie die je nu ziet, weerspiegelt niet wat er vandaag in de markt gebeurt. Er zit een vertraging tussen het moment dat een deal wordt gesloten en het moment dat die deal publiekelijk zichtbaar wordt. En die vertraging is langer dan de huidige situatie duurt.
Getekende contracten verschijnen pas na 30 tot 45 dagen
In de Verenigde Arabische Emiraten verschijnen getekende contracten pas publiekelijk bij de voltooiing van de deal, niet bij de ondertekening. Dat proces duurt doorgaans 30 tot 45 dagen. Elke transactie die vandaag als voltooid wordt geregistreerd, werd dus weken geleden overeengekomen, ruim voor de huidige spanningen begonnen.
Dat betekent dat alle transactiedata die je nu ziet, afkomstig is uit een periode waarin de geopolitieke situatie compleet anders was. De grote deals die makelaars tonen als bewijs dat de markt sterk is, zijn deals die werden gesloten toen er nog geen conflict was. Ze zeggen niets over wat er nu gebeurt in onderhandelingen en nieuwe overeenkomsten.
Hetzelfde geldt voor de off-plan markt. Ook daar zit vertraging in de registratie. Een koper betaalt, tekent het Sales and Purchase Agreement, en vervolgens registreert de ontwikkelaar de transactie een tot twee maanden later. Die vertraging maakt het onmogelijk om nu al conclusies te trekken over de impact op off-plan verkopen.
Echte marktdata wordt pas over zes tot acht weken zichtbaar
We zijn nog geen twee weken in deze situatie. Elke bewering over prijsdalingen van 15% of 20% is op dit moment pure speculatie. Er is simpelweg geen data beschikbaar om die claims te onderbouwen. Datzelfde geldt voor beweringen dat alles prima gaat. Beide verhalen zijn gebaseerd op informatie die de huidige realiteit niet weerspiegelt.
Werkelijke marktdata over verkoopprijzen en transactievolumes zal pas over zes tot acht weken zichtbaar worden. Pas dan kunnen we zien hoeveel deals er daadwerkelijk zijn gesloten sinds de spanningen begonnen, tegen welke prijzen en in welke volumes. Tot die tijd kan niemand met enige nauwkeurigheid vertellen wat de marktprijs vandaag is.
Voor kopers en verkopers betekent dit dat geduld vereist is. Beslissingen nemen op basis van paniekberichten of geruststellende marketingpraatjes is niet verstandig. De echte situatie is simpelweg nog niet meetbaar. Wie nu beweert te weten wat er met de markt gebeurt, baseert zich op data uit het verleden of op vermoedens.
De komende weken zullen de eerste echte signalen zichtbaar worden. Tot die tijd is het verstandig om claims van beide kanten kritisch te bekijken en te wachten op harde cijfers. De vastgoedmarkt in Dubai is transparant in zijn transactiedata, maar die transparantie heeft een ingebouwde vertraging. En die vertraging maakt het nu onmogelijk om de werkelijke impact te beoordelen.