De vastgoedmarkt in de Verenigde Arabische Emiraten staat aan de vooravond van een grote verschuiving. Volgens een recente analyse van Moody’s wordt tussen 2025 en 2027 de grootste toename in woningaanbod ooit verwacht. Meer dan 150.000 nieuwe woningen zullen aan de markt worden toegevoegd, wat neerkomt op een stijging van zo’n 20% van het totale woningaanbod in Dubai.
Meer aanbod, maar vraag blijft sterk
Deze enorme stijging in aanbod zou vanaf 2026 kunnen leiden tot een “lichte prijscorrectie”, aldus Moody’s. Toch blijven de fundamenten van de markt sterk. De bevolking van Dubai groeide in 2024 met 6% tot 3,9 miljoen inwoners. Daarnaast is het aantal miljonairs in de stad verdubbeld in de afgelopen tien jaar tot meer dan 80.000. Alleen al in het eerste kwartaal van 2025 werden er meer dan 590 woningen verkocht boven de 20 miljoen AED (ongeveer €5.070.000), het hoogste aantal in twee jaar.
De gemiddelde huishoudgrootte daalt ook, van 4,4 naar 3,9 personen, wat betekent dat er meer losse woningen nodig zijn. Dat stimuleert de vraag naar kleinere eenheden, zelfs met het stijgende aanbod.
Wat deze cyclus onderscheidt van eerdere periodes is de sterke financiële positie van projectontwikkelaars. Zo steeg de omzetvoorraad van Emaar van 25 miljard AED in 2020 naar 129 miljard AED in 2025. De gemiddelde schuldenlast bij ontwikkelaars daalde van 4,8x naar 1,4x, en de gecombineerde winst van de zes grootste ontwikkelaars groeide van 12 miljard AED naar 46 miljard AED.
Ook zijn de regels aangescherpt: met escrow accounts, strengere voorwaarden voor projectlanceringen en gefaseerde uitbetaling van fondsen op basis van mijlpalen is de markt beter beschermd.
Wat betekent dit voor kopers, huurders en investeerders?
Voor kopers betekent het extra keuze en meer onderhandelingsruimte vanaf 2026. Voor huurders is het goed nieuws: vooral in het appartementensegment wordt eindelijk enige huurverlaging verwacht. Investeerders blijven zich richten op villa’s en het luxe segment, waar de vraag sterk blijft, maar de concurrentie zal toenemen.
Moody’s benadrukt dat het hier gaat om stabilisatie, niet om een crash. De economische groei, de toestroom van kapitaalkrachtige bewoners en de sterke bevolkingsgroei zorgen voor een stevige basis. Maar met het aanbod dat nu eindelijk de vraag begint in te halen, komt er wat lucht in de oververhitte markt.
Thomas Bakker is een vastgoedexpert met jarenlange ervaring in internationale investeringen, met een speciale focus op de snelgroeiende vastgoedmarkt van Dubai. Vanuit zijn achtergrond in eigen ervaring en vastgoedbegeleiding helpt hij Nederlandse en Belgische investeerders om potentiele rendabele keuzes te maken bij het kopen van appartementen, villa’s of off-plan projecten in Dubai. Met een nuchtere blik, oog voor rendement en een sterke focus op transparantie is Thomas een vertrouwd aanspreekpunt voor iedereen die overweegt om te investeren in Dubai.
